房地產(chǎn)信托路全面堵死監(jiān)管層應(yīng)力防多米諾效應(yīng)

2009年猛增的房地產(chǎn)信托發(fā)行量，對開發(fā)商來說，終于成了一筆不得不還的巨債。期限一般為1-2年的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，從今年9月開始到了兌付期。還債，成了開發(fā)商近期最重要的事。

盡管銀監(jiān)會是否調(diào)查綠城信托業(yè)務(wù)仍撲朔迷離，[在蘇州注冊香港公司服務(wù)]但9月份以來銀監(jiān)會進(jìn)一步嚴(yán)查房地產(chǎn)信托似乎是要為全面叫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)埋下伏筆。

10月13日，接近銀監(jiān)會的消息人士稱，政策層目前暫停審批所有類型的涉及房地產(chǎn)的信托業(yè)務(wù)，其中也包括信托公司6月份以后普遍變通的股權(quán)類信托業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)資金繃緊、負(fù)債率高企，整個市場的高風(fēng)險也在進(jìn)一步凸顯著房地產(chǎn)信托的風(fēng)險，而另一方面，信托之路完全堵死，也無疑關(guān)上了大小開發(fā)商的融資大門。

信托之路疑被全面堵死

6月底以來，銀監(jiān)會就進(jìn)一步加深了對信托行業(yè)的監(jiān)管，對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)實施“逐一審批”，債券融資類房地產(chǎn)信托被暫停。

而10月13日起，多家信托公司突然接到消息稱，銀監(jiān)會將不再審批信托公司所有涉及房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)，其中也包括信托公司6月份以后普遍采用的股權(quán)類信托業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)基金。

銀監(jiān)會從今年6月底對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行“窗口指導(dǎo)”，要求對于中融信托、平安信托、中信信托等前20家房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模比較大的信托公司開展和房地產(chǎn)有關(guān)的業(yè)務(wù)需提前報備，業(yè)內(nèi)當(dāng)時稱此為“逐一審批”;而對其他非重點信托公司，則仍要求適當(dāng)控制房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的節(jié)奏和總量。

“實際上當(dāng)時銀監(jiān)會就已經(jīng)在警惕信托行業(yè)的風(fēng)險，此舉也是部分叫停了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，至少6月份以來暫停審批了前20家房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模較大的信托公司的債券融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。”民生銀行一與多家信托公司有過業(yè)務(wù)接觸的內(nèi)部人士告訴記者。

銀監(jiān)會的“逐一審批”確實起到了一定作用。7月份開始，新發(fā)行的房地產(chǎn)信托已經(jīng)大幅下降。用益信托工作室數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模從7月的236.72億元降至8月的186.19億元。而據(jù)記者了解，某信托業(yè)務(wù)規(guī)模很大的信托公司自7月份以來未審批一個房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。

不過，7月份以來，雖然此前信托公司普遍采用的債券融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)幾近絕跡，但是，信托公司卻改道股權(quán)類信托和房地產(chǎn)基金。

風(fēng)險引起監(jiān)管層警惕

而令銀監(jiān)會進(jìn)一步加碼對信托行業(yè)監(jiān)管的主要原因，則是股權(quán)類信托和基金型信托的規(guī)模正在加大，風(fēng)險也在加大。

據(jù)統(tǒng)計，2011年9月19日到25日發(fā)行的產(chǎn)品中，融資規(guī)模最大的仍是房地產(chǎn)信托，7款產(chǎn)品共募資14.72億元，占總發(fā)行規(guī)模的50.41%。據(jù)記者查詢，其中多為股權(quán)質(zhì)押類信托。

據(jù)悉，股權(quán)類信托即信托公司為了規(guī)避銀監(jiān)會對銀行信托融資的監(jiān)管，以股權(quán)投資者的形式操作房地產(chǎn)信托，與開發(fā)商達(dá)成回購協(xié)議，即開發(fā)商將在項目完工之后購回股權(quán)，股權(quán)類信托交易通常以土地和項目作為抵押。7月份以來，股權(quán)類信托業(yè)務(wù)膨脹較快。

據(jù)業(yè)內(nèi)分析，股權(quán)類信托交易看似投資風(fēng)險較小，但在實際操作中，一旦開發(fā)商無力付款，信托公司很難訴諸法律得到土地抵押，因為同一土地或項目也被用做其他類型融資的抵押，比如銀行貸款，而銀行對此具有第一索賠權(quán)。而且，目前上市房企基本都用股權(quán)質(zhì)押，股票波動風(fēng)險本身是不可控的。

同時，隨著監(jiān)管層的一再警示，投資者對信托產(chǎn)品也提高了警惕。這也催生了房地產(chǎn)信托融資新模式——基金型房地產(chǎn)信托越來越多。

萬通地產(chǎn)近日擬與華潤深國投信托有限公司共同發(fā)起設(shè)立，名為深圳市萬通核心成長股權(quán)投資基金合伙企業(yè)有限合伙的基金，規(guī)模為3.726億元。其中，萬通地產(chǎn)出資1860萬元，作為有限合伙人加入基金;華潤信托發(fā)行信托計劃募集資金3.5億元，作為有限合伙人加入基金。此次引入股權(quán)融資的項目為北京萬通中心D座項目，萬通地產(chǎn)全資子公司和華潤深國投信托全資子公司持股比例各為50%。

一信托經(jīng)理告訴記者，深國投信托實際就是“以股權(quán)投資方式參與萬通房地產(chǎn)項目”，這就是以股權(quán)名義變相融資的基金型房地產(chǎn)信托，這種方式使得原本作為資金投資方的投資者既能享受固定收益，還能享受房地產(chǎn)項目未來收益，信托公司收益率更高，而且能夠更加主動地監(jiān)管和控制風(fēng)險，所以該類信托產(chǎn)品也能吸引更多投資者。

不過上述民生銀行內(nèi)部人士認(rèn)為，不管是股權(quán)質(zhì)押類房地產(chǎn)信托還是基金型房地產(chǎn)信托，都不過是房地產(chǎn)信托融資的變通，隨著房地產(chǎn)市場銷售持續(xù)低迷，哪一種類型的房地產(chǎn)信托都面臨著越來越大的風(fēng)險，所以監(jiān)管層勢必會越來越嚴(yán)密地警惕房地產(chǎn)信托風(fēng)險。

力防多米諾效應(yīng)

而監(jiān)管層的警惕并非空穴來風(fēng)，當(dāng)下最棘手的現(xiàn)實則是，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品正迎來到期兌付高峰。

據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2010年投向房地產(chǎn)的新增信托資金累計超過2800億元，今年上半年投向房地產(chǎn)的新增信托資金累計達(dá)2077.66億元，房地產(chǎn)信托資金余額6051.91億元。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品期限一般為1-2年，由此，從2011年9月開始到2012年末是房地產(chǎn)信托集中兌付期。

8月，銀監(jiān)會發(fā)文預(yù)警，要求信托公司逐筆監(jiān)測三個月以內(nèi)到期信托項目的預(yù)期兌付情況，判斷兌付風(fēng)險并采取相應(yīng)措施，對兌付風(fēng)險“早發(fā)現(xiàn)、早預(yù)警、早處置”。

自銀監(jiān)會屢次警示房地產(chǎn)信托風(fēng)險以來，信托類產(chǎn)品的銷售情況每況愈下。

一信托經(jīng)理坦承：“目前信托融資成本一般在15%以上，高融資成本加上低迷銷售難以回款，個別開發(fā)商勢必面臨資金兌付期的巨大壓力。”不過該人士同時稱，今年內(nèi)出現(xiàn)房地產(chǎn)信托兌付問題的可能性不大，因為目前這種房企仍是少數(shù)，而且信托公司勢必會全力控制風(fēng)險。

目前信托公司確實在全力應(yīng)對房地產(chǎn)信托密集兌付期風(fēng)險，[在無錫注冊香港公司服務(wù)] 以防止出現(xiàn)問題。目前密集兌付期風(fēng)險雖然只存在于個別企業(yè)，但一旦出現(xiàn)個案，涉及到購買信托產(chǎn)品的投資者的利益，勢必會形成多米諾效應(yīng)，打破整個信托行業(yè)目前的平衡，甚至引發(fā)投資者的群體性反應(yīng)，對信托產(chǎn)品將是致命打擊，而且還可能進(jìn)一步引發(fā)政策效應(yīng)，促使監(jiān)管層對信托行業(yè)出臺更加嚴(yán)厲的政策。

“目前信托公司對現(xiàn)有房地產(chǎn)信托項目的監(jiān)控都非常嚴(yán)格，如果出現(xiàn)問題也會第一時間應(yīng)對，比如對現(xiàn)有房地產(chǎn)信托項目公司的資金狀況、建設(shè)進(jìn)度、銷售回款等情況都是實時監(jiān)控，隨時跟蹤，以便及時發(fā)現(xiàn)問題。”在信托行業(yè)人士看來，應(yīng)對房地產(chǎn)信托密集兌付期風(fēng)險，已經(jīng)成為整個信托業(yè)高度重視的事。