地產信托基金市場迎REITs時代公募REITs破冰

提示：地產公募REITs破冰昭示房地產融資渠道變化，也為投資者帶來新的投資理財標的。

6月26日，[美國公司注冊]國內真正意義上的首支房地產信托基金(REITs)公開發行。

公募REITs破冰

以前海萬科企業公館租金收益權為投資標的創設的公募REITs—鵬華前海萬科REITs封閉式混合基金，由深圳市前海深港現代服務業合作區管理局全資控股的深圳市前海金融控股有限公司與鵬華基金合作設計，于7月在深圳證券交易所掛牌上市交易。

REITs招募書顯示，鵬華前海萬科REITs封閉混合基金在為期十年的封閉運作期內，將不高于基金總資產50%的比例，投資于深圳萬科前海公館建設管理有限公司的股權，以獲取商業物業的租金收益，鵬華前海萬科REITs還將不低于50%的資產投資于股票、債券和貨幣市場工具等，預期風險和收益高于債券型和貨幣基金，低于股票型基金。

值得關注的是，投資門檻大幅降低。之前國內試水的REITs都以私募形式發行，對投資者人數、資金起點均有較高門檻要求。

作為創新型產品，鵬華前海萬科REITs的投資門檻要高于普通的股票或債券基金，但低于私募，其首次認購金額最低為10萬元，二級市場最小買入單位為1萬份。

公開信息顯示，在基金合同生效后10年內，基金封閉運作并在深圳證券交易所上市交易。這也意味著，投資者可以像買封閉式基金一樣，自由交易。此外，基金封閉運作期屆滿后，會轉為上市開放式基金，屬性變為債券型基金。和股票類似，基金實行價格漲跌幅限制，漲跌幅比例為10%，基金最小買入申報數量為10000份，申報價格最小變動單位為0.001元人民幣。

“這只國內房地產信托基金，是從私募向公募的一次大的飛躍。”深圳證券交易所副總經理林凡指出，將有助于拓展資本市場的廣度和深度。

地產信托遭棄

與公募REITs受到市場的廣泛關注不同，傳統的地產信托私募基金如今遭到投資者拋棄。

根據用益信托數據，目前國內房地產信托平均期限為1.65年，平均收益為9.68%，在所有信托產品中，屬于收益較高的產品，僅次于股權信托收益。盡管如此，今年房地產信托前景卻不容樂觀，規模出現大幅縮減。

截止6月底，今年投向房地產領域的信托產品數據為363個，成立規模是724.06億。房地產信托在全部信托產品中的規模，已經從高峰時期的過半數滑落至11.09%，較去年同期的1700.35億下降42.58%。

受制于近年來房地產形勢，房產信托在信托中所占份額日益變小，即便項目前景不錯，一些小型開發商通過信托融資時仍以失敗告終，多數投資者更傾向選擇有國企背景的大企業。

另一方面，由于房地產信托對于資金數額要求門檻較高，一般為百萬起投。在如今樓市去化壓力較大的背景下，潛在的兌付危機也讓房地產信托充滿變數。

有業內人士指出，盡管近來樓市成交量開始回暖，但從近幾個月的房地產信托市場表現來看，不論是信托公司還是投資者都應對房地產類信托產品保持更加謹慎的投資態度。

融資渠道變化

公私募面對市場的變化，反映出行業正在發生的劇變——房地產市場正在由增量向存量轉變，REITs形式下，存量商業地產將是主戰場。

中國REITs聯盟秘書長王剛則認為，中國的資本市場還是有一個剛性兌付的問題，極大制約了成熟商業物業的發展，“中國開發物業和成熟型持有物業的借貸成本是一樣的，在國外這種情況是要進行風險評價的。”

鑒于此，在王剛看來，REITs主要是用來投資商業地產的，商業地產大的來源就是開發商，但是開發商要把他的商業物業打包做REITs，實際上是先要經過重組后的一筆巨大稅收。