據統計，2012年以來公開報道曝光的信托兌付風險事件中，超過六成涉及房地產信托相關產品。
出事的房地產信托的原因總是多種多樣的，其中不少存在民間借貸太多、抵押質押物估值虛高、資金被挪用等情況，投資者一定要避開這些“雷區”。
一邊是市場擔憂風險持續走強的“寒風”，[馬紹爾注冊公司]一邊是10%左右收益的“火熱”誘惑，2015年信托產品的主角之一——房地產信托到底該不該投、該如何投？
記者咨詢多位信托分析師了解到，2015年房地產信托需要把握5個關鍵方向：投資前看看去化率、收益率或走低、選產品走高大上之路、風控要務實、創新品不可盲目追。
2015謹慎些投重點看去化率指標
2015年房地產信托還能投資嗎？多位分析師給出的答案是謹慎投資。
“今年房地產信托發行有些減少，主要是房地產去化率出現問題。上周五宣布降息，加上下半年政策面刺激，明年投資房地產信托重點看去化率是否好轉。”上海一位分析師的觀點具有代表性。
上述人士還表示，2015年信托公司應該會繼續圍繞著房地產信托做文章，從市場情緒上看，政策面放寬讓改善性需求得到釋放，可能會有一些拉動作用，2015最好謹慎投資，關鍵是看項目。
主要是因為樓盤銷售量下滑比較厲害，這個數據比價格更為重要。不過，上周五央行宣布降低貸款利率，具有一定的刺激作用，因此還需要觀察。
房地產正處于去泡沫化階段，而不是蕭條期。
首先，中國的城鎮化進程還有很長的路要走，目前屬中期調整；其次，人口紅利的釋放只是增速放緩而非停滯不前。2015年投資者仍然可以繼續投資地產信托，只是在選擇上要保持謹慎理性，避開高風險項目，避免趨利的投資心態。
如果要投資房地產信托，最需要關心三點：第一、是去化率，這是資金回籠的關鍵；第二、是融資方的品牌、資金實力及財務狀況；第三、發行產品的信托公司的主動管理能力及風險化解能力。
雖然房地產行業已經不再是快速增長的行業，但是基于其特質，如土地價格的透明、市場的需求仍舊存在、抵押物質押確權清晰等，所以還是值得去作為一個投資品類去考慮配置的。當然現階段配置房地產類的信托產品，需要更加謹慎。
近半年來，房地產行業整體下行，但是我國城鎮化率依然有待提高，在各個城市龐大的剛需人群支撐下，房地產難以發生系統性風險，因此房地產信托還有其投資價值。
但是投資者應該綜合交易對手、項目區位、項目進度、還款來源、風控措施等來精挑細選。
收益率高于平均后續分化或加大
數據顯示，截至11月21日，今年以來發行的房地產領域信托產品平均收益達到9.7%，而全部產品平均收益率不過8.98%，兩者相差超1個百分點。未來這一情況還會延續么？
業內人士認為，房地產信托收益率整體或現下滑趨勢，未來可能呈現兩極分化——優質產品收益率走低，但也會存在超出10%收益的產品。
房地產信托的整體收益率在一個相對較高的水準，是因為行業利潤較高以及行業資金杠桿化。
未來幾年發行的房地產資產管理計劃或將呈現兩極化發展的趨勢。資信好的大型房地產企業將會更加容易找到資金，因此這些企業作為融資主體發行的產品整體收益率將會有所下降。
而一些小型的或是資金壓力較大的房地產企業，只能用更高的融資價格募集資金。
目前債券市場逐步向大型優秀的開放商開放，通過這一渠道融資成本要低于信托渠道，因此未來大型開放商和信托合作可能會減少。但一些困難開放商可能會用10%以上收益率去吸引資金。
也有多位人士認為房地產信托收益率會開始走下坡路。
房地產收益較高主因行業整體利潤率水平較高，未來隨著行業利潤率的逐步降低以及市場無風險利率的下行預期，收益水平或有下降趨勢。
中國無風險收益率水平在全球處在高位，基準利率水平亦如此。未來非標資產整體收益率下降是必然趨勢。
而且，2013年房地產行業ROE整體均值水平在14.61%，2014年三季度ROE市場均值是6.85%，2013年是8.29%，較去年同比下降了17.4%。
整個房地產行業的收益率普遍下降，過去市場上一些融資成本特別高的項目將難以為繼，投資者的債類收益率在10%至11%以上的信托項目會逐漸減少。
避開風險產品留意三大“雷區”
據統計，2012年以來公開報道曝光的信托兌付風險事件中，超過六成涉及房地產信托相關產品。
出事的房地產信托的原因總是多種多樣的，其中不少存在民間借貸太多、抵押質押物估值虛高、資金被挪用等情況，投資者一定要避開這些“雷區”。
首先看民間借貸。
數據顯示，四成左右出事的房地產信托產品涉及了民間借貸。“房地產是資金推動型行業，其實很多地產公司融資很難了解，即使信托公司也很難做充分的盡職調查。”汪鵬表示，因此最好選擇上市房地產公司，即使選擇二線也要找龍頭公司。
過去幾年房地產市場飛速發展，不少開發商為了搶占市場瘋狂拿地，產生很高的資產負債率，杠桿率不斷增加，而目前房地產行業整體的去化速度放緩，不少購房者持有觀望態度，外加金融機構對房企的資金供給大幅減少，使得地產商資金無法迅速回籠，從而導致部分的地產投資產品延期或無法兌付的情況。
未來在整體宏觀經濟下行過程中，強周期的資產類別都也將進入價格下行通道，尤其在房地產領域。投資者在選擇房地產信托時，需要重點考慮開發商排名、規模、項目整體區位好壞。
第二也是容易被投資者忽略的是抵押率。出現兌付風險的房地產產品不少都存在抵押、質押物的估值虛高情況。
投資者最好不要被低抵押率所迷惑。
“即使是50%以下，也要看看分母是什么？價格是什么機構評估的，有沒有水分？有些項目的抵押率看起來達到80%，但這是以拿地價格作為分母計算，這一水平也不算高。”最好不要僅依靠信托合同里的描述，而是要自行再簡單評估一下。
挪用資金也是房地產信托出事的一個原因。
有些開發商還要其他業務或者其他樓盤，可能會拆東墻補西墻，最好是選擇大品牌信托發行產品，這樣風控更好，踩雷的可能性小一些，要警惕風格激進的小信托公司。
選產品宜走高大上路線
謹慎投資房地產信托，選擇起來自然要格外嚴格，最好走“高大上路線”——找大型房地產企業、大型信托公司、風控良好的產品。
投資房地產信托，首先應該盡量規避那些城市人口凈流出、房產庫存高企、供過于求的城市。
融資方層面則應首選資質良好、品牌效應好、有成功項目經驗的大型房企，此外也要重點關注企業自身資本實力、運營情況、資產質量等方面。
從風控措施來看，首先考察項目基本的擔保方式：是否有足額的土地、在建工程或房產抵押，抵押率盡量低于50%且越低越好；是否有項目公司股權轉讓或質押；是否有第三方擔保等。
其次，結構化設計、銷售資金監管、[馬紹爾公司注冊]提前資金歸集等措施都是很好地輔助風控手段。
投資房地產信托關鍵看三因素：
第一是融資方的實力，融資方也同時是還款方。資產能力及對于資金的調配管理決定了是否能夠兌付投資人本息，也即決定了信托項目本身的安全屬性。
第二是還款來源的充沛性，除了單一的房地產銷售回款作為還款來源以外，融資方是否還有其他的還款來源。
第三是抵押物的充足率，如果融資規模是2個億，但實際抵押物在處置時的價格只有1.8個億，那么大部分的情況下，投資人將會面臨損失部分本金的風險。
目前市場上大部分的房地產信托抵押率在市場價格的4-6折之間，具體抵押率還要看抵押物所處的地理位置等綜合因素。”郭靚則表示。
風險控制角度要關注五個方面：
第一，受托人對于項目公司的管控能力，包括對于重大決策，銷售回款的監管，財物章的管控等。
第二，在項目出現問題時候，對于融資方的懲罰措施，包括罰息，提前終止，折價出售項目及降價銷售等。
第三，在項目立項前做好全面的盡調，包括對融資方總體債務，實際控制人的債務情況(包括民間借貸)等。
第四，結合當地政府的一個未來地產政策的導向，對當地市場的未來趨勢進行預估。
第五，項目公司的股權質押和地塊的抵押必須做完善，尤其在項目的評估上，估值不能偏離市場公允價值。
