8月25日，中國(guó)人民銀行今日發(fā)布公告，對(duì)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率進(jìn)行調(diào)整。

與此前房貸利率多與基準(zhǔn)利率掛鉤不同，公告指出，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

專(zhuān)家分析認(rèn)為，在“因城施策”原則下，熱點(diǎn)地區(qū)個(gè)人住房貸款實(shí)際利率或?qū)⒂兴�上調(diào)，而多數(shù)地區(qū)實(shí)際利率保持不變。

個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)改為L(zhǎng)PR

公告顯示，改革后，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。商業(yè)用房購(gòu)房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。

新網(wǎng)銀行首席研究員、國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘研究員董希淼在接受記者采訪時(shí)表示，此次調(diào)整的最重要的變化，是個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)的變化。而此前商業(yè)性個(gè)人住房貸款合同中的利率多基于基準(zhǔn)利率定價(jià)，根據(jù)基準(zhǔn)利率選擇上浮或者下浮。

央行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，改革后，每筆貸款具體的加點(diǎn)數(shù)值由貸款銀行按照全國(guó)和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，在發(fā)放貸款時(shí)與借款人協(xié)商約定。加點(diǎn)數(shù)值一旦確定，整個(gè)合同期限內(nèi)都固定不變。

目前，LPR有1年期和5年期以上兩個(gè)期限品種。在確定定價(jià)基準(zhǔn)時(shí)，相應(yīng)期限如何理解？該負(fù)責(zé)人指出，1年期和5年期以上的個(gè)人住房貸款利率有直接對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)，1年期以內(nèi)、1年至5年期個(gè)人住房貸款利率基準(zhǔn)，可由貸款銀行在兩個(gè)期限品種之間自主選擇。參考基準(zhǔn)確定后，可通過(guò)調(diào)整加點(diǎn)數(shù)值，體現(xiàn)期限利差因素。

熱點(diǎn)城市實(shí)際房貸利率或微幅上調(diào)

央行負(fù)責(zé)人指出，公告主要針對(duì)新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率，存量個(gè)人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。同時(shí)，人民銀行分支機(jī)構(gòu)將指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制及時(shí)確定當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限。與改革前相比，居民家庭申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，利息支出基本不受影響。

按照公告，定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國(guó)范圍內(nèi)新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)（按8月20日5年期以上LPR計(jì)算為5.45%）。該水平與當(dāng)前我國(guó)個(gè)人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)。

董希淼表示，上述利率水平是全國(guó)范圍內(nèi)新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率的最低要求。央行省級(jí)分支機(jī)構(gòu)將按照“因城施策”原則，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，確定各地首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限，預(yù)計(jì)多數(shù)地區(qū)個(gè)人住房貸款的實(shí)際利率將會(huì)基本保持不變，房?jī)r(jià)上漲較快的熱點(diǎn)地區(qū)或?qū)⒂兴�上升。“展望未�?lái)一段時(shí)間，在市場(chǎng)流動(dòng)性仍然合理充裕的情況下，個(gè)人住房貸款利率雖然有進(jìn)一步上調(diào)的可能，但上調(diào)的幅度不會(huì)太大。”

同時(shí)，董希淼指出，由于不同銀行對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)定位不一樣，為此投入的信貸資源相差較大，因此在貸款利率上會(huì)有明顯的分化，預(yù)計(jì)大型商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款利率將保持溫和的上調(diào)趨勢(shì)。

東北證券研究總監(jiān)付立春在接受記者采訪時(shí)亦表示，對(duì)于二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率60個(gè)基點(diǎn)的增加貌似不大，但結(jié)合因城施策原則，預(yù)計(jì)執(zhí)行起來(lái)可能上浮水平會(huì)遠(yuǎn)大于60個(gè)基點(diǎn)。“未來(lái)房地產(chǎn)投機(jī)難度將大幅提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)更加平穩(wěn)。”

堅(jiān)決貫徹落實(shí)“房住不炒”定位

公告明確指出，此次改革是為堅(jiān)決貫徹落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位和房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理機(jī)制。

央行相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，個(gè)人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制過(guò)程中，個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)也需從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，以更好地發(fā)揮市場(chǎng)作用。同時(shí)，個(gè)人住房貸款利率也是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理機(jī)制和區(qū)域差別化住房信貸政策的重要內(nèi)容。為落實(shí)好“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位和房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理機(jī)制，確保定價(jià)基準(zhǔn)平穩(wěn)有序轉(zhuǎn)換，保持個(gè)人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護(hù)借貸雙方合法權(quán)益，人民銀行發(fā)布公告，明確個(gè)人住房貸款利率調(diào)整相關(guān)事項(xiàng)。