似乎開發(fā)商修改規(guī)劃已經(jīng)習(xí)慣成自然。9月7日，有消息稱擅長(zhǎng)豪宅項(xiàng)目的合景泰富申請(qǐng)將位于廣州CBD區(qū)域的地王商業(yè)項(xiàng)目“拔高”35米。這是繼越秀城建、雅居樂后，今年廣州第三個(gè)地王項(xiàng)目申請(qǐng)修改規(guī)劃。

對(duì)此早就見怪不怪的業(yè)內(nèi)人士表示，商業(yè)項(xiàng)目修改規(guī)劃，無疑會(huì)比住宅項(xiàng)目獲取更高的利潤(rùn)。

拔高35米

9月7日，廣州市規(guī)劃局網(wǎng)站上公布的廣州市珠江新城的地塊申請(qǐng)更改規(guī)劃引起業(yè)界注意。規(guī)劃公示顯示，上述項(xiàng)目總高度由100米調(diào)高為135.9米，足足提升了三成，公示日期為9月7日至16日。

該項(xiàng)目建設(shè)單位是廣州市萬暉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，屬于合景泰富旗下公司。這幅名為D3-4的地塊占地面積為5162平方米，是去年9月合景泰富以4.65億元拿下的，超出起拍價(jià)122.53%。若以建筑面積34348平方米計(jì)算，該地塊的樓面地價(jià)高達(dá)1.35萬元/平方米，是當(dāng)時(shí)珠江新城商務(wù)用地的單價(jià)地王。

當(dāng)時(shí)，該公司對(duì)外表示，新地塊將被開發(fā)成高端服務(wù)式公寓，預(yù)計(jì)2011年初預(yù)售，售價(jià)約3.5萬元/平方米。而此次修改規(guī)劃中，公司并未提及項(xiàng)目容積率是否會(huì)一同改變。

廣州業(yè)內(nèi)人士表示，項(xiàng)目規(guī)劃修改在業(yè)內(nèi)并不少見，此次合景泰富修改規(guī)劃，并不是首開先河。

今年4月，越秀城建就申請(qǐng)將去年3.45億元拿下的珠江新城地王的高度由100米調(diào)整為156米。隨后，雅居樂也申請(qǐng)將2009年以43億元拿下的廣州科學(xué)城地王從55米拔高至100米。

在上述D3-4地塊所屬區(qū)域，一手公寓售價(jià)基本在2.5萬元/平方米以上。合景泰富在該區(qū)域的某公寓項(xiàng)目在去年房?jī)r(jià)高峰時(shí)期，賣到過3萬元/平方米。

仲量聯(lián)行廣州及深圳商鋪主管林世松認(rèn)為，相比于住宅市場(chǎng)，商業(yè)項(xiàng)目修改規(guī)劃，獲取的利潤(rùn)將會(huì)更大。他指出，去年開發(fā)商拿下該地塊的價(jià)格不便宜，當(dāng)然會(huì)盡可能地獲得利益最大化。有一些合同規(guī)劃并未非常清晰地規(guī)定面積的使用情況，開發(fā)商就會(huì)在容積率不變的情況下，獲得最大的建筑面積，比如將停車位變成出租區(qū)域等。

發(fā)力商業(yè)綜合體

今年以來，合景泰富在廣州市場(chǎng)上甚為低調(diào)。

公司近期公布，截至8月31日，該公司已累計(jì)實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額82億元，占全年100億元目標(biāo)的82%。在公司今年的銷售業(yè)績(jī)中，北京、成都以及蘇州等項(xiàng)目銷售表現(xiàn)突出。如果按照區(qū)域銷售業(yè)績(jī)計(jì)算，北京區(qū)域以28%的份額排名首位，其次為成都和蘇州，各占25%，作為公司大本營(yíng)的廣州市場(chǎng)銷售比例僅為22%。

公告顯示，上半年為合景泰富銷售帶來支撐的主要集中在廣州、蘇州、成都和北京項(xiàng)目。成都譽(yù)峰項(xiàng)目、廣州科匯金谷項(xiàng)目、蘇州峰匯國(guó)際項(xiàng)目和北京香悅四季項(xiàng)目等公寓或商業(yè)綜合體等項(xiàng)目或?qū)�為公司帶來穩(wěn)定的銷售收入。

記者注意到，在廣州，合景泰富純粹的住宅項(xiàng)目大部分早在2008年之前就已經(jīng)竣工落成，而目前市場(chǎng)熱推的也主要是商業(yè)綜合體項(xiàng)目中的住宅部分，比如廣州的科匯金谷、增城的譽(yù)山國(guó)際項(xiàng)目、獵德城中村改造項(xiàng)目等，這些都屬于投資超百億元的商業(yè)綜合體。

“目前不僅是合景開始重點(diǎn)打造商業(yè)綜合體項(xiàng)目，其他房企也在進(jìn)入這樣城市綜合體發(fā)展模式。”林世松介紹說，這類城市綜合體將辦公樓、寫字樓、酒店、高端住宅、別墅、會(huì)展中心、科研及總部辦公大樓、商業(yè)金融服務(wù)中心、風(fēng)情商業(yè)街等聚集一體。

“一般住宅開發(fā)穩(wěn)定的上市公司，其每年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)幅度可能就是10%~15%。”林世松表示，但只要有商業(yè)項(xiàng)目，不僅有出售部分同時(shí)也有租賃的部分，而通過物業(yè)管理的收入，提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，住宅項(xiàng)目的發(fā)展會(huì)更好。