從未承諾對項目堅持“長期持有”的香港富豪李嘉誠，一直在踐行選擇合適時機出售的投資法則。

早在2005年，李嘉誠旗下的“系”以1.2萬元/平米的單價獲得浦東世紀匯地塊，如今，這一項目還沒有竣工投入使用，就將以160億-200億元的價格被賣掉。而目前6萬元/平米的市場單價，比當初獲得這一項目時翻了近5倍。

“相比2013年，長江實業(yè)去年在香港的業(yè)務很好，然而內(nèi)地的收益則出現(xiàn)大幅下降。集團在內(nèi)地的地產(chǎn)業(yè)務有所放緩，將按審慎穩(wěn)健方針推進地產(chǎn)業(yè)務。”李嘉誠在年報中如此評價業(yè)務。

今年年初，和進行了重組。據(jù)該公司2014年年報披露的數(shù)據(jù)，去年長實地產(chǎn)的物業(yè)銷售額為263億港元(約合210億元人民幣)，比2013年減少了10億元。

機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近兩年李嘉誠在內(nèi)地拋售的物業(yè)已近千億元。“未來李氏家族將繼續(xù)拋售資產(chǎn)，主要原因除了內(nèi)地樓市未來的不確定性影響外，李嘉誠在內(nèi)地的慢開發(fā)模式也飽受詬病，而在李嘉誠重組旗下資產(chǎn)后，李氏家族的投資戰(zhàn)略重心也已向歐洲轉(zhuǎn)移。”接近李氏企業(yè)的一位業(yè)內(nèi)人士透露。

兩年套現(xiàn)近千億

李嘉誠正在出售的世紀匯項目位于上海浦東，靠近上海金融中心，地理位置可謂得天獨厚。該項目總建筑面積近27萬平米，其中商場面積約14萬平米，2幢辦公樓面積約13萬平米。按目前項目周邊6萬元/平方米的市場價格估算，該項目的最低出售報價在160億元左右。

“今年年初長江實業(yè)與和記黃埔合并之后，上海的房地產(chǎn)業(yè)務仍然由各自團隊分工合作，世紀匯項目正是和黃的團隊一直負責管理操盤。不過，此前和黃還表示要自持這一項目。”上述業(yè)內(nèi)人士透露。

就在一個月之前，世紀匯的管理層公開表示，世紀匯項目是上海四條地鐵線路同時交會的地鐵上蓋物業(yè)，“這在全中國也沒有的，我們會自持。”

但如今，李嘉誠變卦了。

“按照李氏的出牌章法，好地段的物業(yè)通常會選擇市場觸底轉(zhuǎn)暖時出售。”一位此前曾與和黃地產(chǎn)有過業(yè)務往來的人士分析。

浦東世紀匯項目的轉(zhuǎn)讓，只是近兩年以來李嘉誠不斷拋售內(nèi)地物業(yè)的交易之一。

從2013年開始，李氏家族旗下的長江實業(yè)和和記黃埔就開始相繼拋售內(nèi)地房地產(chǎn)資產(chǎn)。2013年8月，和黃、長實將各自所持廣州西城都薈廣場各自50%股權轉(zhuǎn)讓后，李氏家族將廣州項目作價16億元賣了出去。此后，李氏家族又出讓了上海虹口區(qū)北外灘盛邦國際、上海陸家嘴的東方匯經(jīng)中心、南京國際金融中心以及北京盈科中心等項目。

有機構統(tǒng)計，在這兩年時間中，李嘉誠在內(nèi)地拋售物業(yè)及資產(chǎn)的金額已近千億元，而去年一年在香港和內(nèi)地拋售的資產(chǎn)就近800億元。

“李嘉誠賣項目的決定并非目前做出，而是在此前房地產(chǎn)低潮期就已經(jīng)決定。”億翰智庫分析師張化東指出，每遇經(jīng)濟或樓市低迷期，長實系或多或少總有拋售物業(yè)的舉動。李嘉誠轉(zhuǎn)讓物業(yè)有兩個集中時期，2008年全球金融危機來臨時，以及2013年以后歐洲經(jīng)濟低迷期。

在2008年金融危機時，長江實業(yè)把上海的世紀商貿(mào)廣場轉(zhuǎn)至和記陸港旗下，此后于2011年賣給保險[]后成功套現(xiàn)44億元。同樣是在2008年，在整體轉(zhuǎn)讓了上海長寧的御翠豪庭高檔公寓后，2009年年初李嘉誠還拋售了位于上海長寧黃金城道上英國公司常見問答的商鋪。

協(xié)縱國際CEO黃立沖告訴記者，李嘉誠的企業(yè)經(jīng)營之道是，保證手中有充足的現(xiàn)金流，降低企業(yè)負債，“因此長實系往往會通過賣資產(chǎn)來快速回籠資金，以保證企業(yè)在經(jīng)濟動蕩期不受影響。”

“變相囤地”獲利

不過，李嘉誠在內(nèi)地的“慢開發(fā)”模式卻成為李氏變相囤地后高價出售獲利的法寶。

“長和系拿到一個項目，一般五六年后能真正進入開發(fā)階段就是快的，多數(shù)項目一直處于設計階段。”長江實業(yè)上海公司一位前員工曾向記者表示。

“通過時間換空間，往往可以獲得幾倍的利潤。這樣的做法在過去行得通，但在當下的環(huán)境下卻很難行得通。”上述港資房企人士說。

以去年出售的東方匯經(jīng)中心為例，71.6億元的售價是當初拿地時價格的8倍多。而此次出售的浦東世紀匯同樣是在慢開發(fā)中獲利匪淺。

在和黃2010年的年報中曾明確，浦東世紀匯于2014年竣工。然而記者在項目現(xiàn)場看到，這一商辦樓仍然在進行主體施工，外立面也沒有造好，何時能投入使用也不得而知。

據(jù)此前陸家嘴的公告信息，該地塊轉(zhuǎn)讓給和黃旗下Mapleleaf時的總價還不到26億元。和黃收購該地塊的樓板價約1.2萬元/平方米，當時預計項目總投資約50億元。十年后按目前6萬元/平方米的市場價格粗略計算，該物業(yè)增值了5倍，長實有望從這一項目賺取近百億元。

張化東表示，涉嫌囤地、慢開發(fā)以賺取超額利潤的輿論，對李嘉誠旗下的公司并非有利。“此前他們一直是慢開發(fā)的節(jié)奏，但現(xiàn)在這種開發(fā)模式往往飽受詬病。”張化東說。

同樣是在上海，2009年4月長實在上海普陀真如獲得的項目，兩年后仍然處于打樁狀態(tài)。而在拿地6年后，真如項目的開發(fā)速度在業(yè)內(nèi)看來仍然進展緩慢。

除了環(huán)境的變化不利于“慢開發(fā)”模式，市場的變化也被認為是促使李嘉誠減少內(nèi)地投資的原因之一。對于李嘉誠拋售物業(yè)，有媒體將其解讀為看空內(nèi)地樓市。對此投行界認為，這種解讀有一定道理，但卻并不全面。

在黃立沖看來，像長實這樣達到幾千億規(guī)模的企業(yè)，做投資和開發(fā)并非按一兩年的周期來算，而是按五年至十年的周期來看行業(yè)和項目。

“從另一個角度看，今年樓市雖好也只是一線的樓市好注冊英國公司流程，而且一線城市的房地產(chǎn)也是在二季度之后才好轉(zhuǎn)，前兩年樓市普遍不好。十年以后，樓市是否仍然會這么火，很難做出準確的預判。”黃立沖在接受記者采訪時說，對未來的不確定，是引發(fā)李嘉誠不斷拋售上海及內(nèi)地項目的原因。

此外，由于長江集團戰(zhàn)略重心向歐洲的轉(zhuǎn)移，接下來李嘉誠可能繼續(xù)有拋售物業(yè)的行動。

“李氏家族不僅減少了在內(nèi)地的房地產(chǎn)業(yè)務，也拋售了在香港的資產(chǎn)。長實已經(jīng)確定了重心向歐美轉(zhuǎn)移的戰(zhàn)略，接下來還會有拋售資產(chǎn)的舉動。”一位不愿具名的投行人士說。