受政府多次“出招”影響，香港樓市交投持續(xù)淡靜，但樓價卻不跌反升。香港金管局總裁陳德霖昨日表示，現(xiàn)階段仍未可確定樓市的走勢，若確定樓市下行周期形成，當(dāng)局將放寬其逆周期措施。美國退市時間表一再押后，陳德霖認為，[香港公司注冊]美國退市及加息對香港是利好因素，有助壓抑通脹，當(dāng)局已準(zhǔn)備就緒，香港可承受美國退市的沖擊，力足能站穩(wěn)。

　　陳德霖昨日于立法會匯報時表示，近期中小型及大型單位的價格走勢分歧，在大型單位的價格下跌2.2%的同時，中小型單位的價格卻上升2.4%。他認為， 現(xiàn)階段未能確定樓市上行周期是否已完結(jié)，惟他深信樓市有周期性，經(jīng)過一段時間的上行周期，將會進入下行周期；而金管局會維持其逆周期措施，當(dāng)確定樓市下行 周期已形成，當(dāng)局會放寬相關(guān)措施。

　　香港樓市仍過熱

　　問及如何可肯定樓市已進入下行周期，陳德霖表示，樓市周期演變受很多因素影響，與市場的供應(yīng)量及市民的購買力均有關(guān)系，而收入及利息亦會影響購買力。

　　另外，今年按揭增長放緩，除了是因為交投量減少，亦與金管局推行的逆周期措施有關(guān)。陳德霖指出，過去共向銀行推出6輪逆周期措施，以提高風(fēng)險管理。首輪于2009年推出時，平均新造按揭成數(shù)為六成四，即若市民要購買100萬元的單位，可向銀行借取64萬元，但現(xiàn)時新造按揭成數(shù)已收緊至五成三至五成五的水平。[香港注冊公司]即使樓價不變，按揭成數(shù)有所減低。

　　現(xiàn)時不少人都關(guān)心若美國加息后，香港利息相應(yīng)提升，香港的供樓一族如何自處。陳德霖表示，由于香港樓市仍存過熱情況，美國退市對樓市影響不容忽視，當(dāng)?shù)丶酉�帶動港息上升，對樓市周期亦會有影響。金管局表示，�?009年已開始做好風(fēng)險管理的準(zhǔn)備，以確保美國退市為香港帶來無可避免沖擊的同時，香港亦能站穩(wěn)。

　　金管局副總裁從風(fēng)險管理角度來看，當(dāng)局不單留意平均新造按揭成數(shù)，另一個常用的參數(shù)為還款能力。他續(xù)指，各銀行在壓力測試下，客戶的還款占家庭入息比率不可超過50%，而今年9月有關(guān)比率為35%，較2009年的41%下降。有關(guān)風(fēng)險管理確保本港的供樓一族在利息上行的時候，仍有能力面對風(fēng)險。

　　美退市對港利好

　　關(guān)注非本地人士來港購買物業(yè)，當(dāng)局表示，未有進行相關(guān)統(tǒng)計，但有統(tǒng)計收入非來自本地人士，他們占總新造按揭總?cè)藬?shù)的比率在過去兩年一直維持在4%的低穩(wěn)定水平。在樓價上升的大前提下，還款比率仍可由2009年的41%下降至目前的35%，金管局表示，部分是由于非港人來港購買物業(yè)，但另一方面是由于金管局對銀行進行壓力測試的時候，一般情況下還款與入息占比不超過五成，當(dāng)局亦要求銀行在利息上升300個點子的時候，還款比率不可超過六成，進一步約束借貸能力。

　　問及美國退市會否使香港通脹減慢，[注冊美國公司]陳德霖表示，香港的通脹與樓價、租金、物價等都有密切關(guān)系，整體而言，美國退市及加息對香港是利好因素。他認為，美國收回超寬松政策后，隨之而來的是美國維持很久的低息環(huán)境將會結(jié)束，息率將回到4至5厘的正常水平，屆時資產(chǎn)價值會受壓抑，他相信這對改善通脹有利。至于對香港的影響，由于香港不少進口商品，包括能源等，有關(guān)商品的價格波動大，若其他市場的需求大，價格將會上升，通脹會隨即向上。然而，目前新興市場的經(jīng)濟增 長有減慢跡象，若利息上升，這將可助壓抑本港的通脹。