北京地區(qū)多家銀行營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)顯現(xiàn)，平安、浙商、興業(yè)等多家銀行的部分網(wǎng)點(diǎn)已暫停房貸；招商、中信、光大雖未停貸，但均表示“春節(jié)前基本不能放款”；利率方面，以首套住房為例，基準(zhǔn)下浮的情況已難見到，北京銀行部分網(wǎng)點(diǎn)要求原則上利率上浮10%，而在廣發(fā)銀行位于三元橋附近的一處網(wǎng)點(diǎn)，工作人員稱利率至少上浮20%。

     回顧去年同期，由于市場流動性和信貸總量寬松，年底房貸并不吃緊，利率也未出現(xiàn)明顯波動。

     流動性、監(jiān)管、內(nèi)部考核

     11月，債券收益率持續(xù)攀升，十年期國債收益率在11月19日升至4.7%，創(chuàng)下近9年來新高。進(jìn)入12月，雖然外匯占款增加，但財(cái)政投放緩慢，流動性緊張的局面依舊。

     商業(yè)銀行的信貸投放數(shù)量與產(chǎn)品配置，在一定程度上來自對流動性的預(yù)期。在流動性緊張的時候，銀行傾向于減少長期資產(chǎn)，注入短期資產(chǎn)。

    “銀行要賺錢，就會把收益較低的房貸壓下來。所以明年按揭貸款會更難，利率也會上升。”某券商分析師直言。

     除了宏觀形勢和監(jiān)管動態(tài)影響銀行信貸分配格局，[注冊英國公司]銀行自身考核利潤的內(nèi)生要求，也左右其對審批利率和發(fā)放時點(diǎn)的選擇。

    “只做賺錢的事兒，這就是我們總行的意見，”廣發(fā)銀行北京分行一名資深個貸經(jīng)理表示，“所以我們行的個貸業(yè)務(wù)，以個人經(jīng)營性貸款為主，綜合消費(fèi)較少；房貸基本不做，如果做，要求首套房貸利率上浮20%。”

     利率上浮多少，銀行才賺錢？“根據(jù)內(nèi)部收益測算，8.5折利率能夠達(dá)到住房按揭貸款產(chǎn)品的‘盈虧平衡點(diǎn)’，”一家國有銀行個貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人說，“之所以銀行希望提高利率，是因?yàn)楫a(chǎn)品本身背負(fù)‘歷史包袱’。”

     2008年10月22日，中國人民銀行決定，自當(dāng)年10月27日起，商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。影響深遠(yuǎn)的是，該政策對存量貸款客戶給出了“溯及既往”的調(diào)整空間，即只要10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請7折優(yōu)惠利率。

     直到2010年11月，各地銀行才逐漸全面取消7折優(yōu)惠政策。由于住房按揭貸款的還款期限較長，存量7折房貸大部分尚未結(jié)清。

    “每年年初，總行計(jì)劃財(cái)務(wù)部都要向各個分行下發(fā)分產(chǎn)品的年度考核利潤要求。其中，對貸款利率的要求，不僅考核新增，還要考核整體。要平衡尚未消化的低于盈虧平衡點(diǎn)的存量7折房貸，就需要提高該產(chǎn)品新增貸款利率。”前述個貸負(fù)責(zé)人介紹。

     額度少利率高

    “融360”近期發(fā)布的一份房貸市場分析報(bào)告顯示，全國范圍內(nèi)，對于首套房的房貸申請，16.75%的銀行表示已停貸，44.58%的銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率，16.27%的銀行執(zhí)行基準(zhǔn)以上利率。有些銀行只對優(yōu)質(zhì)客戶發(fā)放首套房8.5折優(yōu)惠，部分銀行甚至已取消首套房利率優(yōu)惠。

     接近“融360”研究團(tuán)隊(duì)人士透露，[英國公司注冊]報(bào)告揭示的是全國情況，北、上、廣等一線城市，住房按揭貸款額度少、利率高的情況，更加突出。

     在線信貸搜索平臺“好貸網(wǎng)”數(shù)據(jù)顯示，通過該平臺發(fā)布貸款信息的合作銀行中，約20%已在第四季度暫停房貸申請。從全國的情況看，首套房貸仍可申請8.5折的城市不足8%，大部分已將利率提至基準(zhǔn)或更高。

     在德勤咨詢銀行業(yè)合伙人彭子杰看來，房貸格局的變動，反映的是銀行在資產(chǎn)配置和客戶選擇上的戰(zhàn)略調(diào)整。

     某股份制銀行分支機(jī)構(gòu)零售業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時，出示了一份“2013年零售信貸發(fā)放和利率執(zhí)行規(guī)劃”。這份制定于今年三月的規(guī)劃，按首套房、二套房、商用房、經(jīng)營、消費(fèi)、質(zhì)押等六個主要的零售信貸授信品種，其中，發(fā)放計(jì)劃占比最高的兩項(xiàng)分別是首套房貸和經(jīng)營貸，合計(jì)占比約70%。
 
     年初，由于對宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的審慎觀望態(tài)度，特別是擔(dān)心始于江浙的中小鋼貿(mào)企業(yè)倒閉潮向其他地區(qū)和行業(yè)蔓延，這家銀行在制定計(jì)劃時，對經(jīng)營貸款的發(fā)放做了保守預(yù)期。

     同時，2012年樓市調(diào)控政策效果不佳，監(jiān)管部門在第四季度引導(dǎo)商業(yè)銀行壓縮房地產(chǎn)開發(fā)貸款的規(guī)模，一些原本已取得授信批復(fù)，并實(shí)現(xiàn)放款條件的項(xiàng)目，沒能及時取得貸款。這些項(xiàng)目在今年年初信貸額度充裕時，獲得了貸款，而開發(fā)貸的辦理，帶來合作按揭項(xiàng)目的增多，上半年個人房貸充分增長。“大約完成了全年計(jì)劃的80%。”上述零售負(fù)責(zé)人透露。

     下半年，在剩余房貸額度“捉襟見肘”的客觀情況，在零售業(yè)務(wù)中，加大了經(jīng)營貸款的授信占比。

     民生銀行一位支行長告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，外界一直傳聞，民生三年前就全面停止房貸，專做經(jīng)營。這不完全符合事實(shí)。只是民生不會“主動去做房貸”。對于客戶提出申請的情況，一般要求輔以抵押物，或追加擔(dān)保公司擔(dān)保；首套住房貸款申請，原則上要求由本行員工個人提供擔(dān)保。

     中信銀行則在近期將所有個貸產(chǎn)品一起按利率高低排序放款。由于個人經(jīng)營性貸款和綜合消費(fèi)貸款一般要求利率上浮30%以上，明顯高于房貸，因此，新增住房按揭貸款，無論一套、二套，即使順利審批下來，春節(jié)前也很難實(shí)現(xiàn)放款。

     國海證券投資銀行部董事總經(jīng)理汪杰指出，如果一筆貸款在年初發(fā)放，則在年末時點(diǎn)，已經(jīng)產(chǎn)生的貸款收益會體現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)表上，因此年初集中發(fā)放貸款、年末收緊貸款規(guī)模，成為商業(yè)銀行授信慣例。

     來自房產(chǎn)中介的反饋，由于二手房貸款涉及過戶、進(jìn)抵押等多個環(huán)節(jié)，一般正常流程要一個月左右。距離春節(jié)還有不到兩個月，多家合作銀行放慢了審批速度，這樣，加上中介和房管局方面的手續(xù)，放款時間將“順理成章”的移至明年初。