國家統計局昨天公布新的《住宅銷售價格統計調查方案》。新方案對房價統計作出四方面調整，包括數據采集方式、調查指標、指數計算方法以及數據發布方式和時間等。該方案已于今年1月起實施，國家統計局表示，從今年1月起不再發布70個大中城市房價漲幅平均數。
釋疑
問：非網簽城市什么時候才會有網簽數據？
答：據了解，各有關城市一直在積極開展相應準備工作。國家統計局在編制《新方案》時，直轄市、省會城市、自治區首府城市（不含拉薩市）、計劃單列市等35個大中城市已具備提供網簽數據的條件。1月份共有53個城市上報了網簽數據，還有17個城市暫時不具備采用網簽數據的條件。本著成熟一個采用一個的原則，國家統計局將逐步擴大采用網簽數據城市的范圍，最終實現70個大中城市新建住宅銷售價格全部采用網簽數據。
問：為何將房價數據發布時間推遲到月后18日？
答：《新方案》實施后數據發布時間改為月后18日，同原數據發布時間相比，房價數據發布時間延后一周左右。主要原因是《新方案》實施后，計算房價指數的基礎數據獲得時間延后，數據審核和數據匯總的工作量大幅度增加，數據處理周期也就相應延長。
國家統計局各調查總隊在對相關城市的原始數據和匯總數據進行審核評估后，于每月8日前按照規定的數據傳輸方式與要求上報國家統計局。
■調整一 以網簽數據取代房企直報
基礎數據來源渠道的調整是這次房價統計改革的重要內容。新方案規定，直轄市、省會城市、自治區首府城市（不含拉薩市）、計劃單列市等35個大中城市新建住宅銷售價格數據，直接采用當地房地產管理部門的網簽數據，不再另作調查。對于暫時不能取得網簽數據的其他35個城市，新建住宅銷售價格根據統計系統房地產開發統計報表中各個項目的分類銷售面積和金額數據計算，不再另作調查。
同時，二手住宅銷售價格調查為非全面調查，采用重點調查與典型調查相結合的方法，按照房地產經紀機構上報、房地產管理部門提供與調查員實地采價相結合的方式收集基礎數據。
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網簽數據信息完整易獲取
國家統計局城市司有關負責人表示，上述調整有三方面原因：一是數據齊全，網簽數據涵蓋了新建商品住宅的全部交易情況；二是信息完整，網簽數據包含有地址、樓層、價格和金額等詳細信息，有助于價格指數的計算；三是獲取方便，經過不斷的改進和完善，房地產管理部門在網簽數據管理與使用方面積累了豐富的經驗，數據提取比較容易。
該負責人表示，每個地方的網簽數據采用數量有所不同，網簽數據的采用數量取決于各個城市當期新建住宅的實際成交量。鑒于各個城市新建商品住宅成交量不可能完全相同，網簽數據采用數量也就會存在差別。但由于各個城市的網簽數據記錄了當期新建住宅的實際成交情況，因此不論數據量大小，據此計算的房價指數可以反映當地實際情況。
■調整二 取消“房屋銷售價格指數”
此前國家統計局公布的數據中，有房屋銷售價格指數這一項，是根據新建住房價格指數和二手住宅價格指數加權計算出來的，而新方案取消統計房屋銷售價格指數，將此調整為新建住宅銷售價格指數和二手住宅銷售價格指數，新建住宅類下設保障性住房和商品住宅兩個類別。同時，商品住宅類和二手住宅類均設90平方米及以下、90—144平方米、144平方米以上三個基本分類。
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可更好地反映價格結構變化
北京市統計局副局長于秀琴表示，此前各地統計局均統計新建住宅銷售價格和二手住宅銷售價格，同時發布房屋銷售價格指數，但外界普遍關注房屋銷售價格指數，且時常覺得總指數不能反映實際價格變化。因此，為更好地反映價格的結構變化，以后將公布兩項住宅銷售價格，而不再加權統一。
對于為何采用90平方米和144平方米作為基本分類設置標準，國家統計局有關負責人表示，國務院通知規定，自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。由此，國家統計局設置了“90平方米及以下”指標。同時，國務院另有文件規定享受優惠政策的住房原則上應同時滿足的條件，從各地的落實情況看，大多數大中城市都以144平方米（120平方米×120%）作為享受優惠政策普通住宅與非普通住宅的建筑面積分界點。由此，統計局設置“144平方米指標”。
■調整三 指數計算按面積分類
新建住宅月環比價格指數的計算方法調整為按項目不同面積分類的平均價格法。新方案增加了計算定基價格指數的內容，首輪基期確定為2010年。采用國際通行的鏈式拉氏公式計算以2010年為基期的定基價格指數。
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按面積分類剔除結構變化影響
于秀琴解釋，按照此前舊的房地產價格指數編制方法，新建非住宅中類包括辦公樓、商業營業用房、其他用房三個基本分類；二手房大類包括住宅、非住宅兩個中類，二手住宅中類包括普通住宅、高檔住宅兩個基本分類，二手非住宅中類同時也是基本分類。有些基本分類又劃分為若干個細項，如普通住宅包括多層住宅、高層住宅、其他住宅三個細項。所以，要計算房屋銷售價格指數應先計算各基本分類價格指數，然后采用加權算術平均法由下而上逐級求出上一類別價格指數及房屋銷售價格總指數。
而這種方法相對來說標準難以執行，“什么叫高檔住宅？什么叫普通住宅？難以有一個量化的明確標準”。于秀琴表示，新方案按照面積分類，剔除了結構標準的變化影響，反映價格變化。
定基價格更直觀反映價格變化
國家統計局有關負責人表示，與社會公眾經常接觸到的同比和環比價格指數不同，定基價格指數的對比基期在一定時期內保持相對固定，社會公眾較為熟悉的股票指數就是一種定基價格指數。從理論上看，定基價格指數剔除了數量結構變化對價格變動的影響，單純反映價格變化。
與同比價格指數相比較，房價定基價格指數在使用上更為直觀方便。假定固定基期房價水平為100，若某月房價指數高于100，則表示某月房價比基期價格有所上漲。若本月房價定基價格指數高于上月，則表明本月房價比上月上漲，反之，則表明本月房價比上月下降。
■調整四 重點發布各個城市房價
新方案實施后，國家統計局將重點發布各個城市不同對比基期的分類指數和總指數，不再計算和發布全國70個大中城市房價漲幅的平均數。數據發布時間調整為月后18日，比原發布時間延后一周左右。
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平均數抹平個體間差異
國家統計局有關負責人表示，從本次改革開始，國家統計局就不再發布全國70個大中城市房價漲幅平均數，主要有三方面考慮。首先，用平均數表示一組數據，具有直觀簡明的特點。但是平均數在樣本值離散程度較大的情況下有一定的局限性。也就是說在個體差異較大的情況下，往往會削峰填谷，抹平個體間的差異。例如，冬季某日北京的溫度是零上9℃，哈爾濱的溫度是零下15℃，海口的溫度是零上15℃，3個城市的平均溫度為零上3℃，計算和發布這樣的平均數意義就不大，而且還容易引起不必要的誤讀。
其次，不再計算和發布平均數，重點發布各個城市的房價數據，既有助于社會公眾及時了解所在城市房價的具體變化，也有利于更好地為地方政府有效調控房價提供服務。
再次，這也是一些專家學者的建議。如有的專家指出，綜合平均價格指數概念過于模糊，無法與某個時點相對應，并且在各季度（或各月份）房價變動比較大的時候，計算出的平均值更是缺乏實際意義。過于強調全國綜合的數字容易引起誤讀，會掩蓋各個城市的典型特征。
■名詞解釋·鏈式拉氏公式
拉氏公式是編制價格指數時加權綜合公式的一種。1864年德國統計學家拉斯貝爾提出用基期銷售量加權來計算總指數，稱為拉氏公式，但存在不反映結構變化的缺陷。鏈式拉式公式則克服了拉氏公式的不足，計算結果更為準確。
