中國(guó)的房企是世界上最大的了。7月22日發(fā)布的《財(cái)富》世界500強(qiáng)中，上榜的5家房地產(chǎn)企業(yè)（恒大、碧桂園、綠地、保利、萬(wàn)科）均來(lái)自中國(guó)。

中國(guó)的房企也應(yīng)該是世界上最多的了。根據(jù)2018年全國(guó)工商局統(tǒng)計(jì)，中國(guó)已登記注冊(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商數(shù)量達(dá)到9.7萬(wàn)個(gè)。

房地產(chǎn)的發(fā)展本質(zhì)是靠杠杠和債務(wù)驅(qū)動(dòng)的，當(dāng)兩個(gè)條件都發(fā)生改變的時(shí)候，這個(gè)行業(yè)最好的日子也就過(guò)去了。每經(jīng)小編注意到，來(lái)自人民法院公告網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至7月24日，2019年全國(guó)274家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布破產(chǎn)公告，其中昨天（24日）就有3家。

融資成本提高是這些中小房企破產(chǎn)的一個(gè)重要原因。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，從融資成本來(lái)看，今年上半年，95家房企境內(nèi)發(fā)債的平均成本為4.97%，境外發(fā)債的成本則為8.34%。事實(shí)上，2018年以來(lái)，房企境外債的發(fā)債成本便一直居高不下，特別是2018年10月，境外發(fā)債成本突破8%，之后均維持在7.5%以上。

高力國(guó)際華東區(qū)近日發(fā)布的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)研究報(bào)告就指出，能夠輕易獲得融資或再融資的日子已經(jīng)結(jié)束，因此，投資者需要多元化的融資手段以確保未來(lái)所需資金和降低融資成本。其調(diào)研結(jié)果顯示，銀行仍然最被依賴，超過(guò)35%的受訪者表示銀行貸款將是其主要資金來(lái)源，隨后依次為合資公司和戰(zhàn)略聯(lián)盟、信托、結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品、發(fā)行境外債券，對(duì)應(yīng)比例分別為13%、12%、11%和11%。

房企融資一緊再緊

2019年一季度，人民幣貸款增加5.81萬(wàn)億元，同比多增9526億元，而2018年一季度的這兩個(gè)數(shù)據(jù)分別為4.86萬(wàn)億和6339億元。分部門看，以個(gè)人住房按揭貸款為主的住戶部門貸款增加1.81萬(wàn)億元，去年同期只有1.75萬(wàn)億元。

地產(chǎn)的過(guò)熱也暗藏金融風(fēng)險(xiǎn)，在此背景下從今年第二季度以來(lái)，房企融資環(huán)境突然開(kāi)始收緊。據(jù)國(guó)際金融報(bào)不完全統(tǒng)計(jì)：

4月19日，中央政治局會(huì)議明確，“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制”，此次會(huì)議重提結(jié)構(gòu)性去杠桿。同日，住建部約談部分城市政府負(fù)責(zé)人，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖。地產(chǎn)政策趨緊信號(hào)初現(xiàn)。

5月18日，住建部再次對(duì)4個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示。之后，住建部發(fā)布預(yù)警提示、約談部分城市政府負(fù)責(zé)人，延續(xù)趨嚴(yán)態(tài)勢(shì)。

6月，中國(guó)人民銀行黨委書(shū)記、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清在第十一屆陸家嘴論壇上公開(kāi)表示，必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化的問(wèn)題。近年來(lái)，我國(guó)一些城市住戶部門杠桿率急速攀升，相當(dāng)大比例居民家庭負(fù)債率達(dá)到難以持續(xù)的水平，更嚴(yán)重的是，全社會(huì)的新增儲(chǔ)蓄資源一半左右投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，一些房地產(chǎn)企業(yè)融資過(guò)度擠占了信貸資源，導(dǎo)致資金使用效率進(jìn)一步降低，助長(zhǎng)了房地產(chǎn)投資投機(jī)行為。

6月后，境內(nèi)債、ABS、信托、美元債都受到不同程度的政策收緊。

7月22日，證券時(shí)報(bào)發(fā)文表示，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器的作用不能忽視，但防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)更加重要，“房住不炒”定位和“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不會(huì)改變。

機(jī)構(gòu)：降低杠桿、加快回款成房企工作重點(diǎn)

每經(jīng)小編注意到，恒大研究院報(bào)告顯示，2019年至2021年是房企有息負(fù)債的償債高峰。經(jīng)過(guò)測(cè)算，截至2018年底，房地產(chǎn)主要渠道有息負(fù)債余額為20.3萬(wàn)億元，會(huì)在2019年至2021年集中到期，到期規(guī)模分別為6.8萬(wàn)億元、6.6萬(wàn)億元和5.4萬(wàn)億元。

而為了還錢，有房企已經(jīng)拼了！A股上市公司泰禾集團(tuán)本月宣布，擬在境外公開(kāi)發(fā)行不超過(guò)18億美元的美元債券，目前已完成4億美元的債券發(fā)行。值得注意的是，此次泰禾集團(tuán)發(fā)行的債券票面年息高達(dá)15%，每半年支付一次，相當(dāng)于正常融資利率的2-3倍。

除了發(fā)債，一些房企還通過(guò)上市進(jìn)行融資。7月16日，中梁控股集團(tuán)在港交所上市，公司募資用途之一，即償還信托貸款。其招股書(shū)數(shù)據(jù)顯示，截止2018年底，中梁還有109個(gè)信托或資產(chǎn)管理計(jì)劃尚未償還，總額達(dá)到147億元，占借款總額約54.5%。其中四筆信托貸款將于2019年到期，其中一筆利率高達(dá)13.83%。

當(dāng)天的敲鐘儀式后，中梁控股執(zhí)行董事兼CEO黃春雷在現(xiàn)場(chǎng)表示，預(yù)計(jì)下半年針對(duì)地產(chǎn)的融資可能會(huì)有所收緊，并且近期已有相關(guān)的跡象。

國(guó)泰君安的研究報(bào)告指出，今年下半年，預(yù)計(jì)融資政策維穩(wěn)，開(kāi)發(fā)貸款等傳統(tǒng)融資方式在行業(yè)融資中的占比將會(huì)提升，地產(chǎn)商票等尚未嚴(yán)控領(lǐng)域的融資規(guī)模可能會(huì)有所擴(kuò)大。與此同時(shí)，下半年，地產(chǎn)行業(yè)的融資成本預(yù)計(jì)將會(huì)抬升，資金面也將繼續(xù)承壓，房企的工作重心會(huì)加速向降低杠桿和加快現(xiàn)金回籠等目標(biāo)轉(zhuǎn)移。