“去庫(kù)存”的壓力讓很多地方政府“如鯁在喉”。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局于2月19日發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售數(shù)據(jù)，2015年全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存待售面積高達(dá)71853萬(wàn)平方米，較2014年末的62169萬(wàn)平方米增加近萬(wàn)平方米。其中住宅待售面積45248萬(wàn)平方米，占比約63.97%。

不過(guò)，商品房待售面積只是整體庫(kù)存的一部分。[注冊(cè)開曼公司]中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年11月，全國(guó)在建未售面積約48億平方米，待開工面積為8.5億平方米，整體庫(kù)存超60億平方米。

面對(duì)巨大的房地產(chǎn)庫(kù)存壓力，繼2月初降低非限購(gòu)城市首付比例后，財(cái)政部等三部門日前又發(fā)文調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收；去年以來(lái)，中央連續(xù)出臺(tái)推進(jìn)“去庫(kù)存”的政策；包括山東、江西、甘肅、海南等20多個(gè)省（區(qū)市）的150多個(gè)城市也密集出招，從供需兩端入手出臺(tái)“去庫(kù)存”政策。

樓市去庫(kù)存政策逐步出臺(tái)并且加碼，各地政府都用了什么招？

“去庫(kù)存”列入13個(gè)省（區(qū)市）政府工作

最近北上廣深等一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)異常火爆。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2月26日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅擴(kuò)大，一線城市上漲明顯，北上廣深領(lǐng)跑全國(guó)，深圳新建商品住宅同比上漲52.7%，排名第一位，有的地方甚至還出現(xiàn)了賣房者一天漲價(jià)3次的情況。

但北上廣深火爆的樓市難掩全國(guó)總體房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存壓力過(guò)大、周期過(guò)長(zhǎng)的現(xiàn)實(shí)。其中，數(shù)量巨大的庫(kù)存面積中，有很大一部分在二三四線城市。因?yàn)槭袌?chǎng)規(guī)模小、購(gòu)買力不足等原因，廣大中小城市面臨的房地產(chǎn)庫(kù)存壓力異常明顯。

上海易居房地產(chǎn)研究院2月22日發(fā)布的全國(guó)35個(gè)城市（4個(gè)一線城市、20個(gè)二線城市和11個(gè)三線城市）的監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，4個(gè)一線城市的去庫(kù)存周期已經(jīng)都在10個(gè)月之內(nèi)。北京、上海和廣州的存量已經(jīng)控制在了1000萬(wàn)平方米以內(nèi)，深圳的庫(kù)存更是低至416萬(wàn)平方米。

按照城市規(guī)模來(lái)看，三線城市的房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力最為明顯。易居房地產(chǎn)研究院的監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，熱點(diǎn)二線城市的庫(kù)存量和去化周期甚至比一線城市還要小。截至1月底，蘇州、南京和合肥的庫(kù)存量分別為450萬(wàn)平方米、549萬(wàn)平方米和332萬(wàn)平方米，同期成交量分別為121萬(wàn)平方米、135萬(wàn)平方米和86萬(wàn)平方米，這3個(gè)城市的去庫(kù)存周期都已經(jīng)在4個(gè)月以內(nèi)。

上述監(jiān)測(cè)結(jié)果還顯示，三線城市1月新增供應(yīng)量為242萬(wàn)平方米，而新增成交量為204萬(wàn)平方米，新增供應(yīng)量依然大于新增成交量，庫(kù)存出現(xiàn)小幅上升。11個(gè)三線城市樣本中，去庫(kù)存壓力最大的北海市去庫(kù)存周期達(dá)到34個(gè)月。

面對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存壓力，各地政府，尤其是二三線城市較多的省級(jí)政府紛紛“出招”。

中國(guó)青年報(bào)記者梳理各省級(jí)政府關(guān)于房地產(chǎn)去庫(kù)存的政策后發(fā)現(xiàn)，甘肅、四川、山東、山西、浙江、陜西等地紛紛召開了住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，[開曼注冊(cè)公司]討論“去庫(kù)存”問題；福建、江西、內(nèi)蒙古等地則以省級(jí)政府文件的形式，專門出臺(tái)化解房地產(chǎn)庫(kù)存的文件；山東、海南等地專門印發(fā)房地產(chǎn)“去庫(kù)存”工作的通知或意見。

在今年的地方“兩會(huì)”上，在26個(gè)省級(jí)政府工作報(bào)告中，“去庫(kù)存”共出現(xiàn)41次，其中，河北、山西、吉林、黑龍江、江蘇、浙江、安徽、福建、湖北、貴州、云南、陜西、新疆等13個(gè)省（區(qū)市）把去庫(kù)存列入了2016年的政府工作安排之中，且大多與“去產(chǎn)能、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板”等共同出現(xiàn)。

“開流”與“節(jié)源”

中國(guó)青年報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，在“去庫(kù)存”、穩(wěn)投資的房地產(chǎn)“保衛(wèi)戰(zhàn)”中，不少地方政府都在房地產(chǎn)政策領(lǐng)域通過(guò)“增量節(jié)源，存量開流”的方式推進(jìn)去庫(kù)存行動(dòng)。

海南是目前對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)依賴度高，且房地產(chǎn)庫(kù)存量大的省份。2015年，房地產(chǎn)占該省固定資產(chǎn)投資超過(guò)一半，并仍呈上升趨勢(shì)。截至去年年底，海南商品房庫(kù)存量約為4100萬(wàn)平方米，消化期約為50個(gè)月，其中商品住宅庫(kù)存消化期約45個(gè)月，均明顯高于全國(guó)平均水平。

針對(duì)這一情況，海南對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存的增量部分實(shí)施“節(jié)源”。

2月23日，海南省發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》，提出加強(qiáng)商品住宅用地計(jì)劃管理和規(guī)劃審批調(diào)控，合理控制商品住宅增量。對(duì)該省商品住宅庫(kù)存消化期超過(guò)該省平均水平的市縣，暫停辦理新增商品住宅（含酒店式公寓，下同——記者注）及產(chǎn)權(quán)式酒店用地審批（包括農(nóng)用地轉(zhuǎn)用及土地征收審批、土地供應(yīng)審批、已供應(yīng)的非商品住宅用地改為商品住宅用地審批、商品住宅用地容積率提高審批），暫停新建商品住宅項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建審批。

同樣在供給側(cè)對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存采取管控手段的，還有寧夏。

2015年11月，寧夏回族自治區(qū)政府出臺(tái)《促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，提出嚴(yán)控住房用地規(guī)模，對(duì)閑置房地產(chǎn)用地面積超過(guò)已批準(zhǔn)總面積10%的地區(qū)，不再增加房地產(chǎn)新增用地指標(biāo)；房地產(chǎn)企業(yè)銷售面積達(dá)不到可售總面積50%的，不再審批新的樓盤項(xiàng)目。

如果說(shuō)海南、寧夏等地對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存增量部分的管控措施是“節(jié)源”，那么甘肅、四川等省份實(shí)施的打通商品房與保障房的通道、鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房等措施，則是在庫(kù)存的存量部分“開流”。

打通商品房和保障房的政策通道，是各地政府推進(jìn)去庫(kù)存工作的一項(xiàng)重要舉措。

甘肅計(jì)劃今年把4.6萬(wàn)套保障房中的3.3萬(wàn)套保障房用于從存量商品房中回購(gòu)。福建省明確表示不再新建公租房。安徽省要求確保貨幣化安置比例不低于50%。山西要求商品房庫(kù)存較大的市要達(dá)到80%以上。青海省政府工作報(bào)告中也提出，要打通商品房和保障房政策通道。河南則出臺(tái)新政策探索“租售并舉”，規(guī)定公租房承租對(duì)象租住一定年限后，符合規(guī)定的可選擇申請(qǐng)直接購(gòu)買所租住公租房。

此外，也有不少省市對(duì)棚戶區(qū)改造工作提出了貨幣化安置的要求。江西要求在2016年，市、縣棚改貨幣化安置比例不得低于50%，國(guó)有土地上房屋征收貨幣化安置比例力爭(zhēng)達(dá)到100%；內(nèi)蒙古則鼓勵(lì)被征收人選擇貨幣化方式進(jìn)行安置，規(guī)定凡市場(chǎng)上商品住房存量較大、可以滿足安置房源要求的地區(qū)，一般不再審批新的商品住房開發(fā)項(xiàng)目。

推進(jìn)戶籍制度改革，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房成為各地“去庫(kù)存”的另外一項(xiàng)重要手段。在地方兩會(huì)的政府工作報(bào)告中，上海、河北、吉林、四川等地都提出深化戶籍制度改革，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，河南省政府工作報(bào)告也提出，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。

對(duì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房做出較為系統(tǒng)規(guī)定的是福建省。為進(jìn)一步鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，2月19日，福建省政府發(fā)布的《關(guān)于化解房地產(chǎn)庫(kù)存的若干意見》提出要落實(shí)戶籍改革方案和居住證制度，簡(jiǎn)化農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購(gòu)房落戶手續(xù)，政府可與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合給予農(nóng)民購(gòu)房現(xiàn)金直補(bǔ)，并對(duì)購(gòu)房農(nóng)民的子女教育等問題作出了詳細(xì)規(guī)定。

“去庫(kù)存”還需更多“組合拳”

如何看待各地政府紛紛出臺(tái)的去庫(kù)存政策？

亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓預(yù)測(cè)，在全國(guó)兩會(huì)前后，中央和各地方政府還會(huì)出臺(tái)新一輪的“去庫(kù)存”政策。在他看來(lái)，目前三四線城市的去庫(kù)存效果仍不明顯，而且有的還出現(xiàn)反彈跡象，部分地區(qū)去庫(kù)存政策落實(shí)不嚴(yán)，執(zhí)行不到位。

中房數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟表示，目前共有近150個(gè)城市出臺(tái)了“去庫(kù)存”的相關(guān)措施，但大多都是從鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房、貨幣化安置、使用公積金杠桿、商品房由售轉(zhuǎn)租等方面入手。他建議，在三四線城市應(yīng)該鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)間開展兼并重組，“把一些拿了地但賣不出去房子的小企業(yè)兼并后，市場(chǎng)能更加健康”。

對(duì)于由售轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的措施，陳晟認(rèn)為符合供給側(cè)改革的邏輯。他指出，通過(guò)分時(shí)使用、租賃使用等方式，根據(jù)不同使用需求來(lái)轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)業(yè)態(tài)，挖掘庫(kù)存房源的使用價(jià)值，也不失為一種很好的措施。

謝逸楓提醒，通過(guò)改變產(chǎn)品業(yè)態(tài)來(lái)消化庫(kù)存的方式也可能涉及到更改規(guī)劃、更改面積、涉嫌合同欺詐等情況，所以實(shí)際有效性較差。此外，如果消費(fèi)者了解這些產(chǎn)品形態(tài)涉嫌違規(guī)更改后，還可能會(huì)引發(fā)市場(chǎng)的反彈，消費(fèi)者退房的情況。

對(duì)于各地政府針對(duì)去庫(kù)存使出的“招式”，謝逸楓認(rèn)為很多地方仍存在政策過(guò)于單一、政策執(zhí)行不力的問題。他表示，因?yàn)閾?dān)心房地產(chǎn)泡沫，很多三四線城市的銀行執(zhí)行的還是三四成的首付房貸，近50%的三四線城市的銀行都沒有執(zhí)行兩成首付貸款的政策。

“出現(xiàn)這些問題主要是因?yàn)橹醒胝�策不夠�?xì)化，有點(diǎn)‘一刀切’的情況，對(duì)政策的執(zhí)行情況也沒跟進(jìn)監(jiān)督，地方政府沒有具體細(xì)化。”他說(shuō)。

謝逸楓建議，房地產(chǎn)庫(kù)存壓力較大的三四線城市要通過(guò)強(qiáng)化個(gè)人房貸的執(zhí)行力度，將房貸首付落實(shí)至兩成，并放開戶口的限制，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，增加市場(chǎng)購(gòu)買力，將商品房轉(zhuǎn)化為保障房，或者直接給購(gòu)房者補(bǔ)貼等政策，打出“組合拳”，形成政策體系的合力。