商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)能過剩存價格泡沫產(chǎn)品受網(wǎng)購沖擊

按國家統(tǒng)計局的口徑，今年5、6月份全國70個大中城市連續(xù)有過半城市的新房價格環(huán)比下跌。因此，樓市“崩盤論”再起，而不少品牌房企成交業(yè)績的慘淡也似乎印證了這一觀點，地方政府或明或暗的松綁限購令正加速擴圍。

與樓市“悲觀派”觀點相左，[注冊BVI公司]號稱樓市“春天派”的部分專家卻認為房價下跌趨勢或?qū)⒛孓D(zhuǎn)。相對于過去10年房價一路上漲，下一步樓市到底何去何從？尤其是商業(yè)地產(chǎn)，未來還有沒有投資機會？

7月26日下午，在成都華潤大廈聯(lián)合主辦的“2014中國經(jīng)濟年中巡回論壇暨華潤商業(yè)論壇”上，受邀嘉賓全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌表示，中國樓市正在回歸理性，不會崩盤也不能崩盤，但會面臨高位盤整、洗牌加快與利潤下滑。

對于商業(yè)地產(chǎn)，顧云昌認為，目前須警示產(chǎn)能過剩與價格泡沫、市場差異化和產(chǎn)品同質(zhì)化的矛盾、網(wǎng)購沖擊實體商業(yè)等三大風(fēng)險。為此，開發(fā)商須做到“六態(tài)”和“三化”，而投資者須選好地段、看好租金回報與選好品牌物業(yè)。

過去10年發(fā)生在各大房企售樓部的“哄搶”房源情景，似乎很難在當(dāng)前樓市重演。按照顧云昌的觀點，中國樓市正在進入買方市場，這對于老百姓是一件好事，而開發(fā)商將面臨更多挑戰(zhàn)。

蘭德咨詢撰文認為，從已發(fā)布2013年年報的房企來看，有73%的企業(yè)實現(xiàn)了凈利潤正增長，但同時有61%的企業(yè)利潤率下滑，并延續(xù)著年均下降1個百分點左右的趨勢。如果僅看利潤率，房地產(chǎn)已屬“中利行業(yè)”，而且到2015年很有可能觸及“10%紅線”。

尤其是去年，不少大型房企“豪賭”后市美好預(yù)期，頻頻斬獲高價“地王”。如今全國樓市供需逆轉(zhuǎn)，這些“地王”似乎成了燙手山芋。

“今年上半年房地產(chǎn)投資只有14.1%，投資增速放緩了。”顧云昌表示，過去中國房地產(chǎn)投資增速超過20%，即使在去年也有16.6%。

除了投資增速放緩?fù)猓櫾撇€指出，樓市將高位盤整，依據(jù)是中國房價仍然較高，售價環(huán)比下降。

與“高位盤整”相對應(yīng)的是樓市“崩盤論”甚囂塵上。特別是今年5、6月份，國家統(tǒng)計局披露，全國70個大中城市中，有過半城市的新房售價環(huán)比下跌，引發(fā)輿論“悲觀”情緒濃厚。

不過，在顧云昌看來，中國房地產(chǎn)不會崩盤，不能崩盤，只是正在回歸理性。按照國際貨幣基金組織披露的數(shù)據(jù)，目前中國經(jīng)濟增速7.4%，而全世界經(jīng)濟增速只有3.7%，所以中國樓市不會崩盤。中國的新型城鎮(zhèn)化也將釋放龐大的剛需、改善型需求等，這是中國樓市不能崩盤的最大原因。

經(jīng)歷上一輪樓市調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)成為多數(shù)房企業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的避風(fēng)港。一時間，各大城市的商業(yè)綜合體遍地開花。

當(dāng)前，各地的商業(yè)地產(chǎn)已進入集中放量期，[注冊開曼公司]沈陽、天津、重慶、武漢以及昆明等二線城市最為典型。在巨量供應(yīng)下，供求失衡開始成為輿論擔(dān)憂的最大風(fēng)險。

在顧云昌看來，除了產(chǎn)能過剩外，目前商業(yè)地產(chǎn)的價格泡沫也與之并存；其次，商業(yè)地產(chǎn)也存在產(chǎn)品同質(zhì)化和市場差異化矛盾；再者，網(wǎng)購對實體商業(yè)影響很大，比如現(xiàn)在很多人跑到商場試了衣服以后，覺得很好，回家后去網(wǎng)上買。

不過，謝凌補充說，商業(yè)地產(chǎn)過剩問題也要一分為二地看待，目前有些商業(yè)地產(chǎn)可能會死掉，一個城市雖然規(guī)劃了很多商業(yè)體量，但具體到某一年真正能夠開發(fā)出多少，要看各個房企自身實力匹配度、競爭對手、樓市行情等復(fù)雜因素。

中信證券以旗下北京和深圳中信大廈為基礎(chǔ)資產(chǎn)采取分級證券化，設(shè)立募資總規(guī)模逾50億元的“中信·啟航專項資產(chǎn)管理計劃”，在今年4月份獲得證監(jiān)會批復(fù)。

業(yè)內(nèi)人士認為，這是我國首個交易所場內(nèi)的房地產(chǎn)投資基金（REITs）產(chǎn)品。不過，這款產(chǎn)品仍類似于一款私募REITs，跟國際通行的公募REITs還有一定差距，部分業(yè)務(wù)創(chuàng)新仍待突破。

當(dāng)前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)正在進入“存量”時代，但資產(chǎn)價格泡沫和租金低迷成為PE資本推進私募REITs的一大障礙，更別說打開公募REITs發(fā)行之門。

在顧云昌看來，包括萬達集團、華潤置地等房企都是靠賣房子、商鋪的錢來養(yǎng)活購物中心，而國外購物中心都是持有型的。結(jié)合國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)實際，房企應(yīng)堅持“六態(tài)”和“三化”策略。按照顧云昌的觀點，“六態(tài)”主要是指形態(tài)（優(yōu)化空間布局）、業(yè)態(tài)、動態(tài) （交通便捷和動線設(shè)計）、生態(tài)（綠色環(huán)保）、金態(tài)（現(xiàn)金流充足）與常態(tài)（盈利穩(wěn)定）。其中，業(yè)態(tài)很關(guān)鍵，一定要符合當(dāng)?shù)厥袌觯钪匾氖恰俺B(tài)”要好，不能虧本。

如果商業(yè)地產(chǎn)“六態(tài)”是作為對開發(fā)商硬性考量因素的話，那么顧云昌所提到的“三化”策略(理性化、差異化和專業(yè)化)就是對他們的軟性要求，也是更高標準的要求。

目前，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的一個典型特征是房企“強”復(fù)制而“弱”創(chuàng)新，因為復(fù)制所耗費的成本低得多。但這種簡單復(fù)制模式也埋下了不少隱患。針對商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)如何去選擇投資？顧云昌與謝凌均認為，對于這一問題有“三把斧”，分別是租金回報與安全性、優(yōu)質(zhì)地段和品牌企業(yè)。

自7月19日以來，華潤置地首次在成都拉開商業(yè)房交會序幕，[注冊馬紹爾公司]集中展銷布局成都“東西南北”方位的九大地標性商業(yè)項目，包括華潤中心、華潤廣場、華潤凱旋天地、華潤國際社區(qū)、華潤銀杏華庭及華潤橡樹灣等。

華潤置地成都金悅灣項目營銷總監(jiān)陳圓表示，很早以前，萬象城周邊商鋪才賣1萬多元/平方米，2012年到現(xiàn)在賣到5萬多元/平方米，包括華潤二十四城也賣到六七萬一平方米。但去年開始市場及房企經(jīng)營等原因，售價出現(xiàn)調(diào)整，尤其是華潤成都在售商業(yè)性價比非常高。

站在投資者的角度，陳圓認為選商鋪有幾個原則：第一，跟著大型開發(fā)商走；第二，絕對要選成熟的社區(qū)；第三，只要開發(fā)商敢定最貴的價格，他就敢買最貴的鋪子。