越來越多的大型房企正在加入商業地產的游戲。但他們發現，在進入二三線城市之后，游戲的難度越來越高。以商業地產開發著稱的萬達、華潤置地在多個城市不得不“面對面”，爭搶客源。

與一線城市的超大容量不同，杭州、廈門、成都等二三線城市消化能力有限，新的力量加入后，整體開始出現供大于求的征兆，[注冊香港公司]隨著兩三年后大批的商業項目上市，企業運營的風險大大增加。

競爭加劇的市場

繼2013年年底20.15億元拿下廈門湖濱南路地塊后，1月13日，華潤置地又以總價38.34億元摘得福州鼓樓區工業路沿線兩地塊。

不只是在福州、廈門，目前華潤旗下萬象城系列已進入杭州、沈陽、南寧等多個二、三線城市，其商業地產擴張大幅規模化。監測數據顯示，2013年，以華潤、萬達為代表的企業在二線城市純商業用地的擴容較為明顯，分別達到293.46萬平方米和295.21萬平方米，占比分別為75.7%和87.5%。

另一家在二三線城市擁有超大存量商業項目的開發商是綠地集團。數據顯示，綠地2013年的土地儲備計劃為800億元左右，在建商業地產超2000萬平方米。

其中，最多的形態是超高層地標性建筑。據統計，綠地現已建成17棟綠地中心超高層，目前全國300米以上的地標性建筑有50%是由綠地集團投資建造的；在世界十大高樓中，綠地集團旗下就有3個，未來每年還將有2~3棟綠地中心竣工。

萬科、保利、龍湖、遠洋等房企，去年也紛紛加大了對二三線城市商業地產的投入。萬科2013年新增純商業面積二線城市占比為29.5%，保利則為38.6%。

多家房企公布了商業地產開發戰略。[注冊香港公司程序]萬科商業地產，以社區和區域型消費項目為主，目前投資已超百億；保利地產未來商業地產比例將達到20%-30%，目前在廣州、北京、上海、天津、成都、武漢等中心城市已建商業地產總建面積超過250萬平方米；龍湖計劃未來3年其銷售型商用物業的總貨值達到300-500億元，10-15年后商業地產的利潤將占集團的30%；遠洋地產確定了“四三一”戰略，即商業地產占資產規模的40%，貢獻30%的利潤，營業額占比10%。

“如果說在北京有四座萬達廣場還可以容納，但在廈門、杭州這類城市，根本不需要這么多，何況還有那么多的萬象城、萬科廣場、龍湖天街可供選擇？”一位資深商業地產人士對21世紀經濟報道記者說，二三線城市對購物中心、寫字樓的需求是極其有限的，以前還只有萬達跑到二三線去拿地做購物中心，現在幾乎所有的開發商都去了，競爭必然慘烈。

扎堆上市運營風險聚集

多位地產界人士指出，當前房企商業地產開發的主要支持手段仍然是銷售，即使是萬達，也是靠銷售住宅、公寓、商鋪來應對后續持有、運營的現金流。這意味著，房企將首先在銷售市場面臨競爭。

以綠地為例，蘭德咨詢總裁宋延慶說，綠地的商業地產主要是兩條產品線，一是在城市核心位置開發的綠地中心，另外一部分就是在郊區開發的商務樓。大部分出售，只有小部分選擇自持。

綠地董事長張玉良表示，2013年商業地產對集團房地產板塊的銷售貢獻突破60%。但易居中國聯席總裁丁祖昱指出，目前即便是北京和上海，商業地產也出現了銷售平庸、產品單一化的現象，未來商業地產銷售存在不小的難度。

以2013年北京商業項目的銷冠龍湖時代天街為例，其銷售額僅為14.3億元，與住宅銷冠西山壹號院年銷59.3億元的成績相比，時代天街只及其四分之一。

在上海，2013年商業地產銷冠世茂納米魔幻城全年銷售21.7億元，而排名第二位的項目銷售額只有6億元。

CRIC分析師范宏華認為，在二三線城市，[注冊香港公司費用]像綠地、華潤置地這樣的企業，在運營上雖有一定優勢，但其面臨的競爭正在急劇增加。特別是綠地中心、萬達商業廣場、華潤萬象城這樣的同質性產品競爭尤為激烈。

丁祖昱指出，從項目模式上講，目前被開發商賣掉的商業項目，恰恰是最不應該賣的。因為居住區消費聚集，周邊有大量居住人口作為穩定的消費需求群體，這類項目具有最好的盈利預期，應該自己持有，但大量的居住型商業、社區型商業都賣掉了，非常可惜。

商業項目的運營，除了銷售部分之外，剩下的持有部分如何處理？萬科的回答是資本化，但多數業內人士都認同，國內商業地產項目的租金收益不足以支撐REITs的回報率。一個可替代的課題是，商業地產的金融創新。

目前以保利、越秀、金地、金融街、濱江、華潤等為代表的百強企業，正在構建“商業地產+金融”的模式。其中，金地、陽光新業、華潤、金融街等企業成立了基金管理公司，主要分為面向持有且具有穩定租金收益物業的核心基金、持有收租物業并進行新投資的增值基金、投資開發領域或者公司上市前股權的機會基金等三種類型。如金融街于2012年12月26日通過了全資控股的融信（天津）投資管理有限公司出資200萬元設立規模不超過2億元，投資期限為3+1年的私募股權基金。