一股寫字樓投資熱的大潮席卷全國。

在商鋪熱銷之后，寫字樓又在房地產(chǎn)領(lǐng)域掀起了新一輪投資高潮。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測，北京、上海、深圳、廣州等一線城市寫字樓市場已供不應(yīng)求。

數(shù)據(jù)顯示，第一季度，一線城市寫字樓的年租金增長率超過10%，售價環(huán)比上漲超5%，這正是投資者看好寫字樓的原因。SOHO中國董事長潘石屹表示，“僅從租金回報率這個指標(biāo)來看，如果公寓和住宅是3%的話，商業(yè)地產(chǎn)至少是6%，基本上是翻一番。”而作為商業(yè)地產(chǎn)主力的寫字樓，其投資回報率更是高達(dá)6%—8%。

寫字樓熱潮的大背景是房地產(chǎn)調(diào)控日趨嚴(yán)厲，資金逐漸從住宅流向商業(yè)地產(chǎn)。而其背后隱藏的是商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)一步細(xì)分的發(fā)展方向。

廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長王先慶在接受記者采訪時表示，“商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到一定階段，必然跨入細(xì)分時代，誰更早地?fù)屨枷葯C(jī)，誰就在競爭中占據(jù)有利地位。”

投資者熱炒寫字樓

今年以來，寫字樓受到投資者的追捧，呈現(xiàn)出“量價”齊升的局面。

據(jù)易城中國發(fā)布的一季度寫字樓報告顯示，一季度，北京、上海、廣州三地的甲級寫字樓的租金環(huán)比漲幅均在5%左右，與去年第一季度比較，年租金增長率均超過10%，租金分別達(dá)到每月每平方米273.5元、297.7元和128.5元。

北京甲級寫字樓的租金漲幅表現(xiàn)更為突出，一季度北京甲級寫字樓的整體平均租金已超過2008年金融危機(jī)前的最高值。整體空置率環(huán)比下降1.5個百分點(diǎn)至10.9%。

不僅是租金，寫字樓的銷售價格也在大幅攀升。北京、廣州甲級寫字樓的平均售價環(huán)比漲幅均超過5%，均價分別達(dá)25321元/平方米和17384元/平方米，上海甲級寫字樓的平均售價環(huán)比漲幅也達(dá)到了3.9%。

除易城中國外，仲量聯(lián)行、戴德梁行等公司也都發(fā)布了一線城市的寫字樓監(jiān)測報告。

4月下旬，戴德梁行發(fā)布了一季度寫字樓市場監(jiān)測報告，深圳甲級寫字樓市場延續(xù)了去年的上升態(tài)勢，甲級寫字樓售價和租金較上季度分別上漲了 4.89%和 6.91%。

一線城市寫字樓的火爆，也帶動了二三線城市寫字樓的熱銷。

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年1—4月份，貴陽中心區(qū)共銷售寫字樓341套，同比增加147%。

成都的春熙路片區(qū)、桐梓林片區(qū)、金沙片區(qū)等商業(yè)配套發(fā)達(dá)的片區(qū)商鋪至少翻了一倍以上，租金大概上漲了50%左右，寫字樓租金也大幅上漲。

租金和售價的上漲，使越來越多的投資者開始關(guān)注寫字樓這一投資領(lǐng)域。

在廣州等地出現(xiàn)了炒寫字樓的現(xiàn)象，由于住宅“限購”，出于對貨幣貶值及物價上漲的焦慮，手中有一筆閑錢但已無購房名額的投資客，將目光轉(zhuǎn)向受限制較少的商業(yè)市場，資金實(shí)力雄厚的買家選擇單槍匹馬買商鋪，手握200萬—500萬元資金的投資客開始合伙買寫字樓。

不僅是廣州，在成都也出現(xiàn)了炒房客轉(zhuǎn)投商鋪寫字樓的現(xiàn)象。成都市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會會員、成都安琪居交易中心分行銷售經(jīng)理方勇表示，成都“限購令”出臺后，對住房投機(jī)需求起到一定的抑制作用，不過，以前炒住宅的一部分人改炒商鋪、炒寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)。

業(yè)內(nèi)人士分析，房企和投資者看好寫字樓投資一是回報率高；二是連番的房地產(chǎn)調(diào)控，多個城市出臺了“限購令”，使住宅市場受到嚴(yán)重影響；三是經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，市場對商用物業(yè)特別是寫字樓的需求大幅攀升。

更有分析人士指出，寫字樓未來的價格仍將上漲。于是，更多的人將目光鎖定在寫字樓投資上。

房企加碼商業(yè)地產(chǎn)

寫字樓的熱銷，也帶動了寫字樓市場收購項目的增多。

5月6日，SOHO中國宣布與上海三聯(lián)物業(yè)發(fā)展有限公司簽訂協(xié)議，以32億元人民幣的代價收購上海新世界長寧商業(yè)中心A、B幢辦公樓及地下室。該項目總建筑面積14.22萬平方米，僅辦公面積就達(dá)10.02萬平方米。

有分析人士指出，潘石屹此番收購，一是完善和鞏固SOHO中國在上海的商業(yè)地產(chǎn)布局，另一個重要原因就是看中了該寫字樓項目的前景。

至此，潘石屹先后完成了在南京西路、外灘、虹橋交通樞紐、淮海中路、長壽路、四川北路、徐家匯等七個黃金商業(yè)區(qū)的布局，累計收購金額突破147億元。

因?yàn)榭粗厣虡I(yè)地產(chǎn)而進(jìn)行的并購不止這一起。2011年初，陽光新業(yè)以1.1480億元收購了上海堅峰投資發(fā)展有限公司72.2%的股權(quán)，從而間接取得成都錦尚置業(yè)有限公司50.54%的股權(quán)，看重的同樣是錦尚置業(yè)持有的成都市一環(huán)路東五段的商業(yè)項目。

除了并購，一些國內(nèi)的房地產(chǎn)公司也紛紛加碼商業(yè)地產(chǎn)。

中海地產(chǎn)在2011年年初宣布，中海各分公司已成立相應(yīng)的商業(yè)地產(chǎn)部門，定位為在核心城市的核心地段發(fā)展高端物業(yè)。

實(shí)際上，2010年，在萬科、保利、中糧等紛紛舉旗表示進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的時候，中海地產(chǎn)就已悄無聲息地開始了加大商業(yè)地產(chǎn)投資力度的準(zhǔn)備。中海有意進(jìn)入綜合體項目的開發(fā)，并暫時為旗下綜合統(tǒng)一體命名為“寰宇城”。中海方面稱，從2015 年起，全部投資物業(yè)每年將能提供不少于12 億港元的穩(wěn)定租金收入。

不僅是國內(nèi)的房企，很多國際投資機(jī)構(gòu)也對寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)情有獨(dú)鐘。

2011年年初，新加坡ARA基金以11.6億元人民幣接收資本策略持有4年多的上海盛邦國際大廈。盛邦國際大廈為ARA基金在上海收購的第一個項目，原為寫字樓和商場，地下1層至地上5層部分為商場，6至29層為辦公用房。

據(jù)了解，新加坡ARA是由領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金管理公司和私人房地產(chǎn)基金聯(lián)合成立的一家亞洲房地產(chǎn)基金管理公司。此前，該基金相繼在大連、南京等地完成交易，其中南京國際金融中心項目是以17.5億元從招商地產(chǎn)手中購得。

全球房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行提供的數(shù)據(jù)顯示，在去年和今年一季度，辦公樓和商鋪物業(yè)皆引起市場高度關(guān)注。仲量聯(lián)行投資部董事賈梁表示，2011年第一季度預(yù)計將有數(shù)宗交易達(dá)成，大多數(shù)成交項目為寫字樓項目，且多數(shù)買家為海外基金。“今年能夠引起投資機(jī)構(gòu)們強(qiáng)烈興趣的，可能仍將是寫字樓及商鋪項目。”

實(shí)際上，寫字樓受到追捧的跡象，去年就已開始顯現(xiàn)。2010年以來，保險資金獲得政策許可，可以將總資產(chǎn)10%的資金用于購買非住宅類不動產(chǎn)。由此，險資成為商業(yè)地產(chǎn)的大客戶。同年，民間資本大量介入商業(yè)地產(chǎn)投資。

2010年5月初，高和投資就攜大量山西能源資本收購了北京琨莎中心二期項目，成為北京實(shí)行住宅限購政策以來“民間投資商業(yè)地產(chǎn)第一單”。

表現(xiàn)搶眼的不僅是寫字樓，旅游地產(chǎn)、城市綜合體、養(yǎng)老地產(chǎn)等細(xì)分地產(chǎn)都備受企業(yè)關(guān)注，有預(yù)見性的房地產(chǎn)企業(yè)，已經(jīng)開始在商業(yè)地產(chǎn)實(shí)踐中摸索，逐步尋找到自己的細(xì)分定位。這標(biāo)志著商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了一個細(xì)分的時代。

商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入細(xì)分時代

在商業(yè)地產(chǎn)的探索中，萬達(dá)集團(tuán)、萬科、保利等大型房企的發(fā)展路徑逐漸清晰，他們已經(jīng)開始在細(xì)分的領(lǐng)域精耕細(xì)作。

早在2006年，執(zhí)著于住宅地產(chǎn)的萬科在廣東東莞建設(shè)了住宅產(chǎn)業(yè)基地，并對養(yǎng)老地產(chǎn)開始進(jìn)行投入研究工作。目前，萬科首個養(yǎng)老地產(chǎn)項目——位于北京房山區(qū)竇店的“萬科幸福匯”預(yù)計將于2012年竣工。規(guī)劃設(shè)想中，除常規(guī)必需設(shè)施外，養(yǎng)老地產(chǎn)還需配備醫(yī)療服務(wù)站、心理咨詢室、老年學(xué)校、專用浴池等及24小時呼叫護(hù)理、送餐、果蔬送貨上門、收費(fèi)代繳等服務(wù)。

萬科同時表示，未來將在中糧萬科·長陽半島、五礦萬科·北京歡慶城項目中配套相關(guān)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品。

在萬科大張旗鼓地宣傳養(yǎng)老地產(chǎn)時，保利也不甘落后。

去年11月26日，保利·西塘安平老年健康生活社區(qū)項目舉行了隆重的奠基儀式。該項目總占地面積達(dá)到了150畝，而建筑面積則為10000平方米，總共投入為4億元人民幣。該項目將于2011年底完成。

業(yè)內(nèi)人士分析，雖然養(yǎng)老地產(chǎn)短期內(nèi)不能成為商業(yè)地產(chǎn)的主流，但萬科、保利大規(guī)模投入養(yǎng)老地產(chǎn)，意在未來房地產(chǎn)競爭中拔得頭籌。

如果說萬科、保利的養(yǎng)老地產(chǎn)目前來看未帶來明顯收益，那么萬科獨(dú)創(chuàng)的“城市綜合體”則發(fā)展得風(fēng)生水起。

在萬達(dá)的規(guī)劃中，“城市綜合體”應(yīng)包括大型商業(yè)中心、城市步行街、五星級酒店、商務(wù)酒店、寫字樓、高級公寓等，集購物、餐飲、文化、娛樂等多種功能于一體，形成獨(dú)立的大型商圈。目前，萬達(dá)的規(guī)劃早已變成了現(xiàn)實(shí)，其“城市綜合體”的商業(yè)地產(chǎn)模式被其他房企不斷地復(fù)制， 其萬達(dá)旗下的“萬達(dá)廣場”也已開遍全國的多個主要城市。

在商業(yè)地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域不斷探索的還有首創(chuàng)集團(tuán)，其董事長劉曉光創(chuàng)造性地提出了城市新中心的國際化運(yùn)營模式——“芭蕾雨”。在大城市周邊或城際之間打造“以奧特萊斯名牌折扣為龍頭”的多種商業(yè)業(yè)態(tài)集群的新型現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)模式。

除了萬科、保利、萬達(dá)、首創(chuàng)在商業(yè)地產(chǎn)細(xì)分上獨(dú)有建樹之外，很多其他房企也在商業(yè)地產(chǎn)細(xì)分中找到了自己的明確定位。如金地集團(tuán)一貫秉持的“金融+地產(chǎn)”發(fā)展模式、深圳華僑城的旅游地產(chǎn)、中國華潤集團(tuán)的零售地產(chǎn)、廣東香江集團(tuán)的批發(fā)地產(chǎn)等都在商業(yè)地產(chǎn)細(xì)分上領(lǐng)先一步。

實(shí)際上，這些房企在發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的過程中已經(jīng)證明，商業(yè)地產(chǎn)細(xì)分將是未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要方向，也比傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)模式更具優(yōu)勢。但是發(fā)展各自細(xì)分的商業(yè)地產(chǎn)，同樣存在著很多風(fēng)險。

風(fēng)險不容忽視

“與傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)相比，商業(yè)地產(chǎn)細(xì)分能夠更好地鎖定目標(biāo)客戶。” 王先慶表示，“同時也有利于樹立自己的品牌，打響企業(yè)的知名度。”

但這些有利條件并不能掩蓋商業(yè)地產(chǎn)細(xì)分中存在的風(fēng)險，不同的細(xì)分行業(yè)，其風(fēng)險也不一樣。

以發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)為例，一些房企發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)主要在于規(guī)避政策風(fēng)險。當(dāng)一線城市商業(yè)地產(chǎn)趨于飽和的情況下，他們開始在二三線城市 “攻城略地”。但一些有利于提升城市面貌的商業(yè)地產(chǎn)投資——“城市綜合體”頗受青睞。

但綜合性商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模遠(yuǎn)大于普通房地產(chǎn)項目，與住宅相比，其對資本規(guī)模、運(yùn)營水平、價值培育等方面的要求更高。其風(fēng)險更大，投資期限長，回籠資金比較慢，這些對于開發(fā)商的資金和資本運(yùn)作能力是一大考驗(yàn)。

再比如養(yǎng)老地產(chǎn)，短時間來看，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)很難在短期內(nèi)盈利。保利地產(chǎn)董事長宋廣菊就曾公開表示，養(yǎng)老地產(chǎn)大規(guī)模開發(fā)估計最快也要到5年以后。那么，如此長的市場培育時間、龐大的前期研發(fā)投入，對于房企的資金和運(yùn)營提出了很高的要求，小型房企根本不具備開發(fā)的能力。此外，養(yǎng)老地產(chǎn)受政策的影響也比較大，如用于養(yǎng)老地產(chǎn)的土地是屬于經(jīng)營性的還是非經(jīng)營性的，是應(yīng)該通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓還是招拍掛？這些政策并沒有得到細(xì)化落實(shí)。

所以，房企需要在各自細(xì)分的領(lǐng)域精耕細(xì)作，避免不必要的風(fēng)險。在相應(yīng)的細(xì)分市場中，需要穩(wěn)扎穩(wěn)打，同時，還要注意政策的變化對商業(yè)地產(chǎn)的影響。