2010年，政府調控重拳頻出。

2010年4月17日，國務院出臺《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，被稱作“史上最嚴厲”的樓市調控開始。圍繞“差別化信貸政策”和“保障性住房建設”，各地調控新政密集出臺；9月29日政府再出臺“新五條”政策。此次以“限購”等行政手段為核心的調控政策意在防范房價再次反彈。

調控頻出，大型房企也從轉變心態開始向發展戰略和商業模式的方向轉變。

旅游地產漸熱

在風云變幻的“政策調控”之下，房地產企業的日子似乎是“越來越不好混了”。然而2010年底，旅游地產卻成為房地產企業發力的重點，房企似乎找到了又一塊尚未完全開發的“新大陸”。

2010年11月5日，建業與河南焦作市修武縣人民政府簽訂了戰略合作協議。建業將投資50億開發“云臺山”旅游品牌，并完善配套設施，延伸產業鏈條。而此次合作涉及三大地塊，項目涵蓋商業、住宅、五星級飯店、美食城及多功能旅游服務區等多種形態。

無獨有偶，2010年12月12日，三門峽市陜縣人民政府與河南泰宇房地產公司簽訂了高陽山溫泉綜合開發項目。該項目總投資50億元，涉及城中村改造、溫泉度假區星級酒店建設和高陽山生態區建設與開發等。項目建成后將成為集溫泉養生、休閑度假、商務會議等功能于一體的5A級國家旅游度假區。

把旅游地產當做“新大陸”來開發的不止有河南本地的房地產公司，外資房地產企業的入駐也吸引了公眾的眼球。

2010年11月25日，黃河西霞院旅游區(吉利)整體開發項目投資合同已正式簽約。該項目由美國科爾公司與河南城開集團共同出資開發，建設項目包括：國際會議休閑度假中心、“歡樂河陽”主題游樂園及康體運動休閑度假區等，項目總投資70億元。

在如此密集的時間維度內，房地產企業紛紛選擇進軍旅游地產，由此可見，旅游地產日益成為房地產企業眼中的“香餑餑”。

從全國范圍來看，旅游地產逐漸呈現一種升溫的態勢。地產巨頭萬達、萬科也紛紛打起了旅游地產的主意。

2010年12月22日，萬達集團對外界證實，將聯合國內多家知名地產商共同在瑯岐島投資建設集購物、餐飲、旅游、娛樂、文化、休閑等功能為一體的大型綜合旅游項目，一座全新的國際旅游島呼之欲出。

而另一國內地產巨頭——萬科則將地盤延伸到了福州永泰大樟溪岸。萬科將利用豐富的溫泉和景區資源打造高端山水溫泉休閑社區。

同時，有一些本土開發商打起了“旅游地產運營商”的旗號，為自身的發展壯大擂鼓吶喊。

“應該說，這一波‘旅游地產’開發潮當中，有真正以旅游地產運營模式進行開發的地產公司，但也不乏個別開發商只是借‘旅游地產’的概念進行炒作和變相營銷。”有業內人士指出。

把雞蛋放入多個籃子

據了解，旅游和房地產是完全不同的兩個行業，相互交叉、理念滲透，形成了許多邊緣性的全新綜合結構，如產權酒店、分時度假項目、度假別墅區、高爾夫別墅區、中央游憩區、商業步行街、shoppingmall等模式。

變則通，在中央政府調控政策頻出的情況下，房地產企業積極尋求企業轉型無疑是一種有遠見的投資行為。

河南泰宇房地產公司董事長簡小兵在談到其進軍旅游地產時坦言：“當前各種政策調控已經很明顯地向市場表明，住宅樓市已不再適合投資者介入，而對于開發商而言，‘不把雞蛋全放在一個籃子里’，在住宅地產之外積極尋求企業發展的新路徑，也是一種明智的決擇。”

因此，在整個樓市都迫切“求變”的氛圍中，旅游地產也理所當然地成為一些開發商的“新籃子”。

同時，地方政府對旅游地產項目多持支持態度，主動尋找企業合作。

三門峽市商務局有關負責人告訴記者，為了最大價值地開發資源，通常地方政府會綁定一個有實力的企業進行土地一級開發，進行整體規劃，待區域成熟后，再進行進一步的招商引資。

“而且，與抑制房價過快上漲的住宅地產不同，目前各地方政府正大力推廣發展文化創意產業，其中文化休閑旅游業就是重中之重。”河南財經政法大學研究院常務副院長李曉峰在接受經濟視點報記者采訪時表示。

“雖然中國有數萬家房企，但在市場上活躍的企業并不多，目前，在競爭非常激烈的情況下，搞住宅開發的企業受調控影響，業績波動較大，因此，隨著房企實力的不斷增長，開拓旅游地產是一個順理成章的事，可以說是順勢而為。”有業內人士表示。

房企轉型是歷史的必然，亦是為形勢所迫，也是企業敏銳的戰略眼光的體現和核心競爭力的體現。

對于旅游地產的開發企業來說，并非高枕無憂。相對于商品住宅回收期短、見效快相比，旅游地產則有自身的劣勢。

“由于地塊遠離中心城區，旅游地產的前期拿地投入與住宅和商業地產相比較為廉價，但回報時間往往又最長，更考驗開發商的運作能力，所以當下也只有國內一線地產開發商開始介入。”焦小兵表示。

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黃河大觀：旅游地產的先行者

□經濟視點報記者 李志磊

時至今日，思念果嶺山水這個旅游休閑地產項目已6年有余。

早在2004年，在商品房市場還沒有很大阻力的時候，鄭州黃河大觀有限公司(以下簡稱黃河大觀)就在黃河邊上開發了思念果嶺山水項目，率先進行了旅游休閑地產的開發。而直到6年后的今天，很多房地產開發企業才開始意識到旅游地產所蘊含的巨大潛力，紛紛蜂擁而上。

從事旅游地產6年之久的黃河大觀對旅游地產開發有什么樣的心得？面對蜂擁而入的競爭者，它又有哪些戰略應對呢？

首開先河

目前，思念果嶺山水的開發已經到第三期了。前兩期熱烈的市場反應也足以說明思念果嶺山水的成功。

如今的思念果嶺已經成為一個集旅游度假、高檔住宅、商務會議、運動休閑于一體的綜合性地產項目，在鄭州乃至整個河南都擁有很高的知名度。

“思念果嶺這一旅游地產項目推進至今，帶來的不僅僅是一個旅游休閑的場所。更多是對地產行業固有觀念的沖擊和引導。”黃河大觀策劃部的經理李權民說。

黃河大觀對思念果嶺的開發理念已經成為了中原別墅的一個標準。如今惠濟區已是鄭州地區高檔住宅的主要分布區，其中有環境和政策的因素，但思念果嶺項目的標志性意義不能小覷。

現在的思念果嶺已經成為一個運作成熟的旅游地產品牌，但當初要做這個決定卻并不是一個簡單的事情。周圍都是做住宅地產開發的，而黃河大觀卻逆勢而為，這本身就需要勇氣。

據李權民介紹，選擇做旅游地產業是經過公司縝密思考和定位后的結果，也是考慮到當時的土地價值和公司自身優勢后的理性決定。

當時的河南市場，并沒有真正的旅游地產項目，做旅游地產就代表著區別于市場上其他產品的獨特性。

“當時中原地產呈現出了旺盛生命力，而選擇區別與市場其他產品的旅游地產項目也必然會產生新的契機。”李權民說。

長遠規劃

目前，旅游地產已經成為開發熱點。不管是全國性的地產巨頭，還是“地方諸侯”都開始涉足旅游地產開發。隨著經濟的發展，旅游度假開始也開始成為人們的主要休閑方式，旅游地產的發展環境越變越好。

但在黃河大觀進行旅游地產開發之初卻并沒有遇到現在這樣的好機會。

開發之初，很多人對旅游地產根本沒有概念。而對休閑旅游的理解，也僅限于看看山水，黃河大觀在項目建設之初就做好了長遠的規劃，以應對發展中的變化。

“作為一個5400畝的超級大盤，豐富的自然資源，使我們擁有充分的規劃空間。我們在果嶺山水在一期的開發中，主要是針對當時市場中稀缺的洋房產品，將項目所依托的外部景觀資源與產品形態進行嫁接、融合；二期產品是在一期基礎之上，在洋房產品的建筑形態上上升到別墅產品，同時在社區休閑配套方面進一步的完善；當進入第三期開發至今，中原地區已經認識到綜合性休閑度假地產的市場空白，同時河南老百姓也接受‘養生人居’的置業理念，因此在果嶺山水第三期的島嶼生活中，同時開發了高品質洋房、稀缺別墅的雙向物業形態。”李權民說。

事實證明，黃河大觀的發展戰略是成功的。

“規劃對于旅游地產有著比住宅地產更重要的作用，如果沒有長遠的規劃，很容易半途而廢。”鄭州大學旅游管理學院院長杜書云表示。

目前，面對眾多涌入旅游地產行業的同行，黃河大觀并沒有因此而恐慌。思念果嶺山水的三期項目正在建設。在旅游地產的發展環境逐步變好之后，思念果嶺山水的第三期項目——島嶼生活，將以中國內陸地區罕見的島嶼規劃予以打造，以地貌為大藍圖營造建筑以及生活的價值。

黃河大觀的成功也正是因為它緊跟市場的長遠規劃，因為它追求區別化產品的獨特。

“果嶺山水的成功，也充分證明了果嶺山水在度假地產中的先進思維與魄力，未來的果嶺山水將繼續前行，也會更加專注的營造這一精品項目。”李權民說。

被分割的蛋糕

“旅游地產雖然已經進入了一個發展的黃金時期，但旅游地產畢竟還是一個年輕的產業。”杜書云表示，“旅游地產的發展模式還不成熟，需要更多的開發商企業去探索。”

目前的進行旅游地產開發的大多是房地產企業，但隨著社會經濟的發展，會有越來越多的其他資金進入到這個領域。

據悉，旅游業的巨頭港中旅集團已經開始向旅游地產進軍，它的首個旅游地產項目——珠海海泉灣二期也于去年動工。隨著發展，越來越多的旅游業巨頭也會來分享旅游地產的蛋糕，未來的旅游地產市場的競爭將會空前激烈。

“旅游地產也是地產開發的一種，它彩票鼗嵐湊盞夭⑿幸檔墓媛山氳焦淹肥貝芊裨諼蠢湊疚冉鷗庥牘鏡惱迨盜頭⒄拐鉸遠加兇漚裘芟喙氐牧怠！倍攀樵票硎盡

也有不少業內專家認為，隨著旅游地產行業的不斷發展與成熟，旅游地產勢必會對一些中小城市的發展產生借鑒意義。

今后，盲目擴大城市框架將不再是所有城市的追求目標，而“宜居宜游”的小城市也許會成為未來城市發展的一種模式，而旅游地產也會在城市開發中獲得再一次的提升。

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投資云臺山 建業涉足旅游開發

□經濟視點報記者 李志磊

一個是建業住宅集團(以下簡稱建業)，河南地產界的標桿；一個是焦作云臺山，河南旅游行業的佼佼者。

兩者在2010年的冬天攜手聯姻，共筑“愛巢”。

2010年11月5日，建業與焦作市修武縣政府簽約，投資50億元圍繞云臺山旅游項目開發商業、住宅、五星級酒店、美食城以及多功能旅游服務區等。

多年來，建業堅守“省域模式”，深耕河南市場，其旗下的地產項目也已經覆蓋了河南18個地市。此次簽約修武縣政府，也引起了業界對建業未來發展方向的探討。

省域模式的新變化

其實，建業簽約修武縣也在意料之內。

在完成了河南全省18個地市的布局后，建業地產董事長胡葆森曾透露：“建業將用3~5年的時間，在全省選擇20個優勢中心縣級城市搞開發，擴展縣域經濟。”

此前，建業曾與駐馬店遂平縣政府簽署合作協議，開發占地規模500畝的遂平縣新城區核心區域。

據了解，遂平縣新城區處于駐馬店“三區兩縣一體化”的戰略規劃區域內，規劃面積約12平方公里，新城區核心區約2平方公里，在未來駐馬店市的發展當中具有重要的地位，建業與其簽約也正是看中了它的發展潛力。

而建業這次與修武的合作，依然是因為修武縣所擁有的“云臺山”這塊旅游資源的巨大優勢。

“旅游地產是未來的發展熱點，我們正好借此機會，拓展一下發展道路。”建業集團投資策劃部經理史紅劍說。

據悉，這次建業和修武縣政府的合作，是以商業為主的綜合性項目最大的一個縣級城市合作項目。通過這次合作，建業的縣域經濟模式也正式拉開序幕，同時建業的旅游地產開發也正式起步。

雙贏的合作

這兩年，云臺山越來越多地被省內外的游客所知曉。

它以獨特的地質構造，美麗的自然風光吸引了廣大游客。云臺山已經成為河南省旅游行業的一張名片。

“建業跟修武縣合作也正是因為云臺山的品牌效應，這對它后期的推廣營銷有很好的推動作用。”當地旅游局的一位官員告訴記者。

“云臺山發展到今天，已經達到了一定的高度。但是，目前云臺山的發展只是觀光旅游，而要想往休閑旅游和會展經濟方向轉變，它必須找到一個有經驗的開發企業，而建業是它最好的選擇。”鄭州大學旅游管理學院院長杜書云說。

這兩年，云臺山旅游集團正在積極謀求上市，而這次與建業的合作，也正迎合其發展的需求。

“這次與建業的合作，應該可以說是強強聯合，共同謀取一個雙贏的局面。”杜書云說，“建業需要借助一個好的平臺進軍旅游地產，而修武縣的云臺山也急需一個強有力的支持，幫助它快速發展。”

“如果建業的投資全部完成，云臺山旅游區將會是中國北部最大的旅游休閑區。”上述官員指出，“而前來旅游的游客也會翻一番，當地居民也會因此而得到收益。不管是對云臺山風景區還是修武縣的經濟發展，都將會有一個極大的提升。”

這種現象，也是建業方面希望看到的。

“隨著城際軌道交通的建設，云臺山對周邊人群的吸引力將會更大。現在大家去云臺山只是去待一天兩天，而建成之后，云臺山將會更有吸引力，游客在云臺山呆的時間也將更長。”史紅劍說。

警惕風險

“旅游地產已經逐漸被業界意識到它的潛力，但一窩蜂的扎堆旅游開發并不是明智的選擇。”杜書云說。

旅游地產投入多，開發周期長，跟傳統的住宅開發有這很大的區別。沒有一定的經濟實力的企業，很容易因為缺乏后期投入而造成開發的擱置。

據悉，建業投資云臺山的50億將會分5期投資，而光征地這一項就需要2~3年的時間。

史紅劍表示，在建業投資云臺山的過程中，他們將會采用邊征地邊開發的模式。

“不過即便這樣，這依然是個漫長的過程。等待，對建業和修武縣政府一樣煎熬，因為在沒有建成之前，建業也沒有實際收益。”史紅劍分析認為。

旅游地產開發在國內尚沒有成功的范例可循，所以需要摸索著前行。有專家指出，由于旅游地產開發所在地一般都在風景區附近，對當地的自然環境需要被保護，如何防止開發過度也是個問題。

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河南泰宇攜50億“進軍”高陽山

□經濟視點報記者 唐朝金

目前無序開發的三門峽陜縣高陽山，或許會因為房地產企業的進駐，迎來一次改變命運的機會。

根據近日陜縣縣政府與河南泰宇房地產開發有限公司簽訂的《高陽山溫泉休閑度假區合作開發項目框架協議》的內容：概算投資約50億元，規劃區域9.5平方公里的陜縣高陽山溫泉休閑度假區將進入開發建設階段。通過開發，高陽山將成為集溫泉養生、休閑度假、商務會議等功能于一體的5A級國家旅游度假區。

據了解，該項目預計將于2011年夏季開工，共分三期進行，其中一期項目投資15億元，涉及城中村改造、溫泉度假區星級酒店建設、高陽山生態區建設與開發等。

“目前項目的設計以及報批正在同步進行，預計將于今年5月份開工建設。”負責此次項目開發的河南泰宇房地產公司董事長簡小兵告訴記者。

景區開發 動力不足

高陽山景區位于河南省三門峽市陜縣新縣城南部，東距三門峽市區15公里，西距三門峽西火車站3公里，景區占地1050畝。高陽山名勝古跡頗多，景區內劉秀峰、光武洞、溫泉水、王莽寨、曹祖池、姚懿碑、摩崖像等景點風景秀美，每年吸引了大量的游客前去旅游觀光。

據悉，高陽山的開發利用已不是第一次。

資料顯示：高陽山景區自2002年已開始開發建設。截至2004年，已完成投資4000余萬元，建成思鄉閣、天梯、上山道路及日式浴池窯洞賓館等景點設施20余處，于2003年9月對外開放。2004年11月14日，通過了來自河南省有關部門的7位專家及河南省發改委、建設廳、旅游局等部門的評審，正式命名為三門峽溫泉保健度假區。

雖然高陽山景區通過了河南省有關部門的審批，但是在景區內項目的開發上卻出現了無序開發的現象。

據三門峽市商務局副局長王孝寬介紹，近年來高陽山景區旅游升溫，游客量顯著增加，景區所在地的一些村民艷羨于旅游的低投入、高產出，在自家院落建起了一批窯洞旅館。“這些窯洞旅館雖然給旅游者提供了方便，但是卻給景區帶來了無序開發的問題。”王孝寬說。

目前面臨無序開發困境的高陽山景區，或許會因為河南泰宇房地產開發有限公司的進駐而重獲生機。

河南泰宇房地產開發有限公司是由江蘇、江西等幾家實力雄厚的實業公司合資成立的房地產開發公司。主營業務為房地產開發，同時兼顧建筑材料、物業管理和園林綠化等。據了解，該公司對于三門峽高陽山的開發將借鑒江西宜春市溫泉開發的經驗進行開發。

與陜縣豐富的溫泉資源相似，江西宜春市在發展溫泉旅游開發方面有著成型的范本和豐富的經驗。據了解，目前江西宜春已形成以溫泉為特色的休閑度假產業，并在當地經濟中占有相當重要的比例。

“這次對高陽山景區的開發，我們將借鑒江西宜春的經驗，并根據陜縣當地的實際，制定出合理的發展規劃，力爭將其建成集溫泉養生、休閑度假、商務會議等功能于一體的5A級國家旅游度假區。”簡小兵表示。

調控密集 房企轉型

自2010年4月份“新國十條”調控政策出臺以來，國內住宅市場進入了漫長的市場盤整期。雖然在政策和市場的雙重壓力下，住宅投資前景預期不甚明朗，但可以肯定的是，政策對于房地產企業的影響正在逐步顯現，房地產市場住宅一家獨大的局面逐漸開始改變，此前一直處于次要地位的商業地產以及旅游地產開始成為市場多方關注的熱點，房地產企業進軍旅游地產的報道也一次次見諸報端。從近期成交土地類型來看，商業用地、綜合體地塊及旅游地塊成交頻繁，這也在一定程度上意味著在住宅市場遭遇深度調控的環境下，不少房企已經在產品類型、戰略布局上做出積極的調整，而這種變化在新增土地市場上開始呈現。

事實上，房地產企業進軍旅游業，進行旅游地產項目的開發建設，在河南早已不是首例。

2010年11月25日，黃河西霞院旅游區(吉利)整體開發項目投資合同正式簽約，該項目由美國科爾公司與河南城開集團共同出資開發。建設項目包括：國際會議休閑度假中心、“歡樂河陽”主題游樂園及康體運動休閑度假區等，項目總投資70億元。

對于房地產企業進軍旅游地產，進行旅游景區的開發，河南財經政法大學房地產研究所所長李曉峰認為，旅游地產作為房地產的一個分支，房地產企業如今的“插足”，既與各房地產企業既定的公司戰略有關，同時也是在國家樓市調控的政策下，土地價格上漲，房地產企業拿地成本增加有關。

“應該說，一系列國家房地產調控政策的出臺，房地產業投機的時代已經結束，有遠見的房地產企業正在加強對于自身內功的修煉，而旅游地產作為一個有著巨大發展潛力的行業分支，房地產企業的進入屬于情理之中。”李曉峰表示。

簡小兵則認為，旅游、度假、養生地產的開發建設符合地產行業的發展方向，具有生態、稀缺、增值、多樣性等優勢，前景非常廣闊，也符合房地產公司發展的戰略布局。

有業內人士表示，雖然國家調控政策的出臺，并未從根本上改變目前國內房地產業的格局，但是對房地產企業確實存在著影響。“應該說房地產企業進軍旅游地產，拓寬自身的業務渠道，是企業發展的需要，也是在國家調控政策的影響下產生的。”該人士表示。

對于國家調控政策導致房地產企業選擇進軍旅游地產，簡小兵有自己的看法：“目前政府因時因市出臺或將出臺一系列新的行業調控政策，在這種大的調控背景下，我們認為企業要具備一定的前瞻性思路，要根據自身特點因勢謀動，擴大自身在行業中的比較性優勢，并有能力將這種比較性優勢轉化為自身的市場優勢，建立資源優勢和差異化經營這也許是我們企業戰略轉型的要點所在。”

專家訪談

李曉峰：旅游地產前景廣闊

——專訪河南財經政法大學研究院常務副院長李曉峰

□經濟視點報記者 唐朝金

2010年，政府調控重拳頻頻揮向房地產業，住宅市場遭受重創，但旅游地產則迎來了新的春天。

2010年底，河南建業地產投資開發云臺山、河南泰宇進軍高陽山以及美國科爾公司與河南城開集團共同出資開發西霞院。旅游地產儼然成了開發商眼中的“香餑餑。”

2011年，伴隨著中國城市的轉型，旅游地產將走向何處？旅游地產與國家調控政策之間有著怎樣的關系？旅游地產在開發中應注意哪些問題？面對調控，房地產企業應該怎樣面對？

為此，經濟視點報采訪了河南財經政法大學研究院常務副院長李曉峰。

經濟視點報：在國家調控政策頻發的情況下，旅游地產漸熱，你怎樣看待房企進軍旅游地產業？

李曉峰：首先，我認為這與國家的調控政策沒有直接的聯系。如果說有聯系，也是牽強附會的聯系。

因為旅游地產已經是一個逐步升溫的行業分支，只能說是企業在逐步細分的過程當中尋找的一個新的增長點。從發展趨勢上來說，旅游產業是一個很有發展潛力的行業，旅游、度假、養生地產的開發建設符合地產行業的發展方向，具有生態、稀缺、增值、多樣性等優勢，前景非常廣闊，也符合公司發展的戰略布局。所以地產企業就旅游地產方面做些文章也很正常。

同時我認為，企業去做旅游地產也是企業自身戰略決策所決定的，企業發展到一定階段時，會選擇有發展前途的行業去做，而旅游地產作為發展潛力巨大的行業來說，房地產企業的進駐，也是必然的。

另外，景區所在地政府對于有實力的企業開發房地產也持歡迎態度，并給企業提供了大量的優惠政策。而且，與抑制房價過快上漲的住宅地產不同，目前各地方政府正大力推廣發展文化創意產業，其中文化休閑旅游業就是重中之重。

經濟視點報：企業在開發旅游地產的時候要注意哪些問題？

李曉峰：旅游、度假、養生地產是地產類別中的一項科目，有共同的規律可循，當然也要注意到與一般地產項目的區別，除關注項目本身的經濟效益外，恐怕還要比一般的地產項目要更加多的關注社會公益效果，諸如自然資源的保護和增值，景區景點更好的建設與完善等。

同時，房地產企業在開發旅游資源時要注意對品牌的打造，特別是在旅游地產品牌和品牌內涵體驗價值上，還需要深入提煉和定位。

另外在對旅游景區的開發上，一定要杜絕低水平的設計規劃。開發旅游地產，需要大家對景區的地理位置、地域特點、歷史文化、包括未來的發展趨勢都要做仔細的調研，應該請專家做好規劃。

由于地塊遠離中心城區，旅游地產的前期拿地投入與住宅和商業地產相比較為廉價，但回報時間往往又最長，更考驗開發商的運作能力，所以當下也只有國內一線地產開發商開始介入

經濟視點報：對于國家的調控政策，房地產企業應該怎樣面對？

李曉峰：首先房地產企業要苦練內功，因為對于現金的中國房地產市場來說，投機的時代已經過去了。同時房企之間的競爭會更加地激烈，房企不僅僅面對的是當地的企業，還面臨著外來和尚的競爭，還有就是當前環境下，企業拿地的成本越來越高，因此這些都要求企業必須練好內功。

另外，目前政府因時因市出臺或將出臺一系列新的行業調控政策，在這種大的調控背景下，我們認為企業要具備一定的前瞻性思路，要根據自身特點因勢謀動，擴大自身在行業中的比較性優勢，并有能力將這種比較性優勢轉化為自身的市場優勢，建立資源優勢和差異化經營也許是我們企業戰略轉型的要點所在。

杜書云：旅游地產要杜絕盲目、過度開發

——專訪鄭州大學旅游管理學院院長杜書云

□經濟視點報記者 李志磊

經濟視點報：2010年，很多住宅開發商開始進軍旅游地產，你怎么看待這個問題？

杜書云：旅游休閑地產出現是經濟發展的結果，也是地產行業發展到一定階段的結果，它是房地產業與旅游產業是融合。

隨著國家調控深入，房地產企業在中心城市生存的困難越來越大，于是旅游地產成了他們的選擇。首先，大城市中房地產開發的門檻越來越高，進入房地產行業的困難也越來越大，而旅游地產的門檻相對較低，進入較為容易。

其次，土地供給緊張，開發商拿地困難，很多開發企業在中心城市拿不到土地，只有轉移到二三線城市或者是郊區拿地進行開發。而旅游地產開發利用的多是荒山和林地，拿地相對容易。

再次，旅游休閑地產之所以產生，跟大家旅游消費觀念的轉變有關。以前人們到景區都是觀光游，現在休閑度假已經成為一種流行的生活方式。而休閑度假對景區的硬件設施也有了更高的要求，旅游休閑地產的開發可以提高景區的硬件設施，滿足消費者的這些需求。

經濟視點報：旅游地產開發對景區有什么樣的影響？

杜書云：旅游地產開發之后，勢必會吸引更多的游客前來觀光旅游、休閑度假，對當地的經濟發展有促進作用。

房地產開發商擁有多年的開發經驗，他們在景區的整體建筑上會有一定的把握，對提升景區的整體品位和硬件設施很有幫助。

開發商轉型旅游地產之后，可以用經營住宅地產的理念來運營旅游地產，對旅游地產的項目推廣和銷售都有提高。

除此之外，開發與保護的矛盾也是旅游開發要注意的問題。旅游地產開發要注意對當地環境的保護問題，防止過度開發。

經濟視點報：開發商在開發旅游地產的時候應該注意些什么問題？

杜書云：防止開發商一窩蜂扎堆旅游產業。旅游產業有旅游產業的規律，不要一味用住宅地產的開發經驗來開發旅游地產。

近幾年，住宅地產遇到了前所未有的好環境。在市場上，只要有房子就幾乎能銷售，這種情況在旅游地產開發上很少遇到。我們要遵循旅游市場的運作規律，避免重建設輕營銷的觀念。

另外要做好旅游產業的長期規劃問題，避免地方政府在前期缺乏論證的前提下盲目開發。

經濟視點報：那你認為今后旅游地產的發展方向是什么？

杜書云：隨著大家對旅游地產認識的深入，會有更多的房地產企業涌入旅游地產領域。當然，也會有部分有實力的旅游集團涉足開發。

將來，旅游地產的發展也不局限于旅游風景區。通過在城市郊區的開發建設，植入休閑度假項目，也可以吸引消費者在閑暇時前往。

一個現象是，這種休閑旅游地產開發在許多城市周邊已經形成，如鄭州的思念果嶺和龍泊圣地。

經濟視點報：旅游地產開發對城市開發有沒有什么借鑒意義？

杜書云：隨著城市化進程的推進，在中小城市的開發中，不能一味的追求高樓大廈的商業模式。

旅游地產的開發對二三線城市的開發具有很強的借鑒意義。“宜居宜游”的小城市在未來也將會是不錯的發展模式，而這種開發模式正好可以借助旅游地產的開發經驗，旅游城鎮和鄉村旅游將是未來發展的一個方向。

記者觀察

□李志磊

2010年已經結束，如果要對地產行業的發展做一個盤點的話，那么旅游地產的興起一定是繞不過的話題。不管是全國性房產巨頭萬達，還是地方性房企老大建業，都不約而同地選擇了旅游地產作為下一步的轉型或發展的方向，這絕對不是簡單的巧合。

旅游與地產結合，是不是就是旅游加上地產這么簡單？它的前景怎么樣？這些問題是很多專家和業內人士普遍關心的問題。

前不久，在深圳召開的2010年中國住交會“中國旅游城市開發暨旅游地產論壇”上，眾多業內人士和專家齊聚一堂，對旅游地產的發展方向和戰略定位進行了探討。大家普遍認為，隨著人民生活水平的提高，人們對休閑度假的需求日益增長，并成為不可逆轉的消費趨勢，發展旅游休閑產業、規劃休閑度假地產，將會成為地產行業的另一個快速增長點，而旅游地產的開發也將成為未來地產行業發展的一個重要方向。

成熟的市場，肯定是一個細分的市場。中國房地產行業經過前期轟轟烈烈的快速發展，勢必進入到細分和深化市場的另一個階段。旅游地產是房地產行業中的一個新興市場，也是房地產行業細分的結果。發展旅游地產是對房地產行業的細分與深化，也是房地產行業發展到一定階段的必然。特別國家宏觀調控政策對住宅市場的諸多限制，更是讓旅游地產提前迎來了它的春天。

旅游地產的開發不僅僅局限于旅游產業經濟區，巔峰智業集團副總裁許豫宏曾表示過，旅游地產的開發也能和城市新區開發以及小城鎮和鄉村的旅游規劃掛鉤，成為促進城市發展，美化生活環境的有力推動。在國家大力推動城市化進程的背景下，旅游地產的開發遇上恰如其分的政策形勢，勢必如虎添翼。

旅游地產雖然前景很廣闊，但由于還處于起步階段，也面臨著不少問題。很多地方由于缺乏高水平的專業開發，還存在短期掠奪式開發的現象。而不少住宅地產轉型之后，依然延續之前的運作模式，盲目圈地，缺少長期規劃，產品模式設計不合理等現象依然存在。

旅游與地產的結合，是房地產市場發展的必然，也是順時應勢的明智之舉。相信它們的“結晶”旅游地產，在經過漫長的“孵化”期之后，一定能茁壯成長。

困難肯定會有，成長不可阻擋，而旅游地產也會沿著這樣的規律走下去。