加拿大房地產(chǎn)法律制度概述

加拿大幅員遼闊，國(guó)土面積總共達(dá)9,976,000平方公里，或 3,851,000平方英哩。隨著人口增長(zhǎng)以及商業(yè)，工業(yè)，住宅與休閑用地的擴(kuò)大，加拿大吸引了大量外來物業(yè)投資。

房地產(chǎn)外國(guó)所有人

根據(jù)聯(lián)邦«公民法»，非加拿大居民亦能夠購(gòu)置、擁有和出售房地產(chǎn)，其要遵守的規(guī)定與條件和加拿大居民或公民相同。然而該法律也賦予了各省權(quán)力以對(duì)非公民與非永久居民，或由其控制的公司和社團(tuán)購(gòu)置土地進(jìn)行限制。

在安大略省，«外國(guó)僑民房地產(chǎn)法»給予非加國(guó)公民擁有或出售房地產(chǎn)的權(quán)利。但是，按照«外省公司管理法»，在安大略省以外司法管轄區(qū)內(nèi)組建的公司必須取得許可后方能在安大略省購(gòu)置、擁有或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。不過這樣的許可證很容易獲得。

在魁北克省，根據(jù)«非居民購(gòu)置農(nóng)場(chǎng)土地法»，未經(jīng)“魁北克省農(nóng)用土地保護(hù)委員會(huì)”批準(zhǔn)，非居民不得在省內(nèi)購(gòu)置農(nóng)場(chǎng)土地。該委員會(huì)負(fù)責(zé)魁北克省農(nóng)用土地的保護(hù)。其他若干省也有類似限制來保護(hù)農(nóng)用土地。

加拿大各省和地區(qū)隨時(shí)可以為房地產(chǎn)抵押放款人和房地產(chǎn)業(yè)主辦理由美國(guó)各大產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司擔(dān)保簽發(fā)的，并附有“美國(guó)土地所有權(quán)協(xié)會(huì)”認(rèn)證的，附有標(biāo)準(zhǔn)背書與保單免責(zé)的房地產(chǎn)保險(xiǎn)單。

土地使用規(guī)劃

在安大略省，«規(guī)劃法»規(guī)定了政府控制土地開發(fā)和使用的主要原則。土地使用的規(guī)劃是省政府的權(quán)限并且由省級(jí)政府監(jiān)督執(zhí)行，但是，重大規(guī)劃職能已經(jīng)下放給各級(jí)地方和市政府。土地使用控制通過諸如官方的土地規(guī)劃（一種地區(qū)或市的長(zhǎng)期總體規(guī)劃）和分區(qū)（即區(qū)域規(guī)劃）規(guī)劃條例（規(guī)定市內(nèi)每一區(qū)片土地的劃分和許可用途，以及其它規(guī)定，如必需建立的停車場(chǎng)和對(duì)建筑和結(jié)構(gòu)類型、大小、高度、地點(diǎn)的規(guī)定）來實(shí)現(xiàn)。對(duì)土地購(gòu)置者而言，了解官方土地規(guī)劃與分區(qū)規(guī)劃條例至關(guān)重要。大多數(shù)市政府均要求，新開發(fā)的建筑項(xiàng)目動(dòng)工之前，其位置圖必須經(jīng)過批準(zhǔn)。位置圖確定建筑開發(fā)項(xiàng)目的細(xì)節(jié) (包括建筑地點(diǎn)和相關(guān)設(shè)施如景觀美化、服務(wù)、車道和停車位）。大多數(shù)市政當(dāng)局還要求開發(fā)商簽訂協(xié)議保證建筑工程以及今後的維修與位置圖相符。

在安大略省，依照«規(guī)劃法»，土地分割一律要經(jīng)過地方協(xié)調(diào)委員會(huì)或區(qū)域分割監(jiān)督委員會(huì)批準(zhǔn)。這一要求亦適用于為期21年或以上（包括所有續(xù)約）的抵押或者土地所帶來的其它任何權(quán)益（譬如租賃），其抵押或其它建立在土地上所擁有的部分權(quán)益也同樣適用。這一批準(zhǔn)手續(xù)是必須的，否則將導(dǎo)致該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押或租賃所帶來的一切權(quán)益無效。盡管這一要求有不少豁免的情況，但是，安大略省用于房地產(chǎn)購(gòu)買的合同必須在獲得各方同意的情況下簽訂，而且，這方面的責(zé)任和簽訂買賣契約的費(fèi)用通常由賣方承擔(dān)。在該省任何人想把土地分割，或分成小塊出售，必須取得政府許可，同時(shí)還要根據(jù)要求把分割草圖一同呈交審批。通常，市政當(dāng)局在這方面會(huì)要求開發(fā)商與其簽訂開發(fā)協(xié)議。根據(jù)該協(xié)議，開發(fā)商同意為分割的小區(qū)提供排水系統(tǒng)、道路和其它服務(wù)，部份地皮將作為公用或其它公益用途。
 
在魁北克省，根據(jù)«土地使用開發(fā)與規(guī)劃法»，每個(gè)市政府有責(zé)任管理本市所管轄的土地。地方縣級(jí)市政當(dāng)局的開發(fā)規(guī)劃既要統(tǒng)籌所轄土地以制定總體政策，亦要顧及所分割的部分土地使用的一般政策。上述規(guī)劃適用于所有市級(jí)政府及其縣級(jí)市政單位。而各級(jí)市議會(huì)則有權(quán)決定其管轄區(qū)內(nèi)整體或任何部份的區(qū)劃、土地分割以及建筑物方面的條例，但是，這些條例必須符合開發(fā)規(guī)劃的目標(biāo)。市議會(huì)可以對(duì)土地分割附加限制條件，譬如分割土地的最小面積要求，土地面積劃分以及公共道路的寬度等。
 
魁北克省的大城市社區(qū)也制定了城市的土地使用和開發(fā)規(guī)化。這些規(guī)劃制定總的政策，各個(gè)地方城市根據(jù)本地情況依據(jù)«土地使用開發(fā)與規(guī)劃法»制定執(zhí)行這一總體規(guī)劃的一般政策，在這方面各級(jí)地方市級(jí)政府的權(quán)限相仿。

住宅租金管制

1997年安大略省制定的«房屋租客保護(hù)法»規(guī)定了“空置房屋租金不受制約”的原則。這一規(guī)定意味著如果出租單位空置，租金管制規(guī)則就不再適用。房東和房客根據(jù)市場(chǎng)行情自由磋商租約中的租金及其包括的服務(wù)。一旦房客簽訂的租賃協(xié)議生效，有關(guān)法律規(guī)定的租金管制規(guī)則開始適用。
租金管制指導(dǎo)原則確定了出租房子的房東在租賃期間可以對(duì)房客或其代理人增加租金額度的百分比。此增長(zhǎng)百分比由該省“市政事務(wù)與住房部”根據(jù)實(shí)際租金價(jià)格加權(quán)計(jì)算出平均增長(zhǎng)幅度，按每一日歷年份逐年確定。

這一法律規(guī)則允許房東和房客在簽定租賃協(xié)議時(shí)可以商討確定租金。房客一旦入住，12個(gè)月內(nèi)不可以增加租金。此後如果增加租金，必須按照下一年份租金管制指導(dǎo)確定的百分比限額增加租金。

若干例外情況有：(i)因該居住單位特定工程成本支出，房東和房客都同意接受一個(gè)更高的增幅；(ii)房東因某些額外開支，在向“安大略住宅租務(wù)法庭”申訴并成功獲得被判決允許在指導(dǎo)百分比限額之上增加租金；或(iii)某些情況之下，房客向該法庭申訴并獲得判決被允許在指導(dǎo)百分比限額之下增加租金。

該法庭受理住宅出租方面所有的糾紛，包括與租金管制指導(dǎo)原則有關(guān)的問題。

在魁北克省，«魁北克省民法典»與«住房管理法»亦規(guī)定了租金監(jiān)管制度。住宅出租業(yè)主可以在租約到期后將租金隨意提高任何一個(gè)百分比。然而，房客如不同意租金上漲幅度可以要求“住房事務(wù)管理局”根據(jù)規(guī)章和租金增長(zhǎng)指導(dǎo)限額確定租金額。該管理局將房租上漲數(shù)額按上一年（日歷年份）的開銷分別進(jìn)行核算，諸如地產(chǎn)稅、市政服務(wù)、保險(xiǎn)、用電與燃料、維修與服務(wù)、相應(yīng)成本支出等，以核定租金增長(zhǎng)幅度是否合理。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人規(guī)章

在安大略省，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人依照«房地產(chǎn)及行業(yè)經(jīng)紀(jì)人法»執(zhí)業(yè)。該法由安大略省房地產(chǎn)行業(yè)理事會(huì) (Real Estate Council of Ontario，簡(jiǎn)稱 RECO）監(jiān)管執(zhí)行。

該法律要求，有意從事房地產(chǎn)業(yè)，并有資格擔(dān)任房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)紀(jì)人或銷售員的人必須進(jìn)行注冊(cè)。一個(gè)房地產(chǎn)銷售員一般由經(jīng)紀(jì)人公司雇用、任命或授權(quán)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。該法律禁止個(gè)人以一個(gè)公司或合伙人企業(yè)名義從事與房地產(chǎn)交易有關(guān)的活動(dòng)，除非此人和該公司或合伙人企業(yè)已注冊(cè)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。“交易”含義廣泛，包含房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)的購(gòu)置或過戶交割。

一個(gè)注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或銷售員必須是加拿大居民或已登陸的移民，而且事務(wù)所設(shè)在安大略省境外的經(jīng)紀(jì)人不得經(jīng)營(yíng)省內(nèi)的房地產(chǎn)交易。
經(jīng)紀(jì)人申請(qǐng)注冊(cè)可能因?yàn)樯暾?qǐng)人過去的品行或財(cái)力的不穩(wěn)定而被拒絕。注冊(cè)規(guī)范了行業(yè)執(zhí)照和上訴法庭認(rèn)定的，以及有關(guān)法律規(guī)定的，并且經(jīng)申請(qǐng)人本人同意的條款。注冊(cè)是允許一個(gè)經(jīng)紀(jì)人獲取房地產(chǎn)交易傭金或報(bào)酬的先決條件。

經(jīng)紀(jì)人和銷售員不僅要遵守以上規(guī)定的法律及其有關(guān)法規(guī)，還要符合RECO（安大略省房地產(chǎn)行業(yè)理事會(huì)）的會(huì)員資格的條件和要求，其中包括職業(yè)道德。RECO還受理消費(fèi)者對(duì)其會(huì)員的投訴。

在魁北克省也有相似的規(guī)定以規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的行為。另外，根據(jù)«不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法實(shí)施細(xì)則»以及“魁北克省不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與代理人章程”，申請(qǐng)經(jīng)紀(jì)人或執(zhí)業(yè)執(zhí)照的申請(qǐng)人至少在省內(nèi)設(shè)有一個(gè)業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)，或在某些情況下，屬于在魁北克省內(nèi)的一個(gè)經(jīng)紀(jì)人公司工作。

抵押擔(dān)保經(jīng)紀(jì)人規(guī)章

在安大略省，從事抵押擔(dān)保經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的人員要依照«抵押擔(dān)保經(jīng)紀(jì)人法»執(zhí)業(yè)。抵押擔(dān)保經(jīng)紀(jì)人系指以房地產(chǎn)做擔(dān)保而提供借貸的人，不論借貸的款項(xiàng)屬于其個(gè)人或他人。這類人員還包括自稱或以廣告形式從事抵押擔(dān)保中介者，或者經(jīng)營(yíng)抵押貸款交易業(yè)務(wù)的人。保險(xiǎn)公司與信托公司、銀行、信用社、破產(chǎn)清算人與委托人被排除于該法律所規(guī)定的大部份條款之外，這些金融行業(yè)另有其它法規(guī)。

在魁北克省，從事不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保交易的人隸屬«金融產(chǎn)品與服務(wù)分銷法»管轄范圍。

（本節(jié)內(nèi)容，由加拿大戴維斯•沃德•菲利普和偉伯格律師事務(wù)所提供）